维森置业房地产新产业化管理.pdf

0 1房地产产业化管理 广州维森置业有限公司：张维伦 2008年8月 2教育经历: 1993年毕业于武汉大学,主修工民建专业 . 工作经历: 2005年-至今组建中国第一代房地产管理公司：广州维森置业有限 公司，任董事长兼总经理; 1999-2005年任职于奥园集团,任广州奥园、南国奥园、南沙奥园 番禺奥园、天鹿湖奥园等奥园总裁 ;其中南国奥林匹克 花园项目当年拿地后当年在15天内销售15万平方米,回 收资金6亿,被评为第一届住交会中国名盘第一名; 2003年任上市公司万鸿集团(600681)总裁; 2002年任奥园集团董事常务副总裁 1998-1999年任职于日本清水建设; 1996-1997年任职于日本佳能; 1995-1996年任职于武汉三协; 1993-1994年任职于建设银行武汉分行. 工作业绩: 2004年度影响中国房地产100位企业家之一; 2003年中国房地产职业经理人百杰;中山大学EMBA客座教授 《超级引擎——奥园实战解码》主编。 张维伦：董事长/总经理（广州维森置业有限公司） 3广州维森置业有限公司拥有来自日本清水、和记黄埔、奥园集团、新 世界集团、香港李颂熹等国内外著名企业的专业团队，集10年、20个城市 和30个项目的开发经验，开创了中国房地产开发管理行业，是国内第一家 有成功开发大型地产项目经验、融中西方房地产管理精髓于一体的房地产 开发管理公司。 房地产开发管理行业是以投资公司、管理公司和专业公司分工合作为 前提，以管理外包和管理咨询为方式，以全面系统管理（WS管理）为核心 的房地产生产型服务业。 维森置业-中国房地产开发管理行业的首创者 4公司业绩：跨区域、跨类型、跨规模开发（2005-2008） 重庆美丽乡村嘉年华 肇庆广东国际汽车博览园 安徽宿州河畔一号 新疆吉利阿斯塔纳 新疆吉利嘉园 南昌城开国际学园 武汉人信 佛山山水庄园 维森北京子公司 维森广州总部 山东曲阜项目 常熟项目 南通养生园项目 沈阳沈北新区 维森上海分公司 5现在是最坏的日子，因为…… 前言： 62003年4月 121号文件拉响宏观调控警报 2004年3月 8.31大限提高拿地“门槛” ，调控开始 2005年3月 房贷优惠政策取消，调控涉及消费层面 2005年3月 房地产税改革深入，调控触及交易环节 2005年3月 国八条出台，调控上升到政治高度 2005年5月 七部委意见，调控加强、细则出台 2005年6月 禁止期房转让，落实调控精神 2006年4月 房贷利率再次上调，调控卷土重来 2006年5月 国六条出台，新一轮调控大幕开启 2007年1月 土地增值税征收清算出台 2003年以来房地产宏观调控政策 2003年以来，国家陆续 出台一系列针对房地产业 的宏观调控政策，以规范 房地产信贷为主要内容的 央行“121号”文件有针对性 地对房地产开发企业贷款 和建筑施工企业流动资金 贷款用途做了详细规定， 切中房地产企业的“要害” 。对于自有资金有限的中 小企业，“121号”文件的出 台等于釜底抽薪。企业资 金链骤然紧绷，缺乏资金 实力者被洗牌出局。 宏观调控猛烈 7地产大鳄愈强 宏观调控政策加快了房地产行业整合，使得资金、项目、 土地、人才等资源进一步流向大型开发商，导致“强者愈强”。 a. 我国房地业集中度进一步加强。房地产百强企业在2005年实现销售额 2384.07亿元，占全国市场份额的18.06%，这一比例在2004年为13.49%， 而在2003年为8.43%; b. 房地产百强企业2003—2005年连续3年的平均销售额增长率为61.4%，年均 主营业务收入增长率为49.35%，年均净利润增长率为50%.房地产百强企业 2003—2005年年均总资产收益率、净资产收益率、销售利润率分别为 7.83%、18.68%、17.4%； c. 房地产百强企业2003—2005年的资产负债率分别为66.35%、65.67%、 63.84%，呈现了逐年下降趋势，显示企业长期偿债能力增强，抵抗财务风 险的能力不断提高； d. 房地产百强企业2005年缴纳的营业税以及附加、土地增值税与所得税总额 达190.7亿元. ——中国房地产TOP10研究组《2006中国房地产百强研究报告》 8消费者要求愈高 随着商品房价格的上涨，消费者对开发商的要求也水涨船高，开发商开始面对更为挑 剔的客户，近来出现的个人集资建房就是极端的一个例子。个人集资建房从某种意义上讲 ，它为解决高房价问题提供了一种可行的现实选择。其出现的重要意义在于为开发商敲响 了警钟：以往的只注重包装营销、而忽视产品品质的经营模式殛待转变。 9在现有的经营模式下，房地产开发商面 临严峻的政策环境、惨烈的竞争环境、挑剔 的客户环境，生存空间被极度压缩，必须寻 找生存新出路！