合富辉坏耐南京建邺区江东门地区商业策划方案修改稿.doc

第一部分 江东门地区商业市场分析 1．江东门地区商业现状描述 该项目位于建邺区，河西大板块中，东至湖西路，西至燕山路，北至汉中门大街，南至应天大街。现阶段需改造地块紧临南京大屠杀遇难同胞纪念馆。我们通过详细地市场调查与商户问卷调查，发现目前江东门地区商业形态散乱，社区商业相对比较低级、零散，有大量中低档的家装、建材商户聚集销售，本区域内老居民、流动人群的购买力差，高端消费严重外流。以下为本次商业市场调研所得具体情况： 1.1 市场业态分析 我们首先对各条主次干道上的业态分布做了研究，得出各条街道的分布图、业态分析表格和业态情况总结。 1.1.1汉中门大街 重要的交通主干道，本次调查西起江东中路，东至北圩路。 分布图： 图1-1 业态情况： 城市主干道，且处在住宅小区较多地区，所以，本区内社区商业发展较好，有欧尚超??及一些大中型餐饮店等主力店。西侧连接江东中路专业家居、家装市场，因此，本区内一些小型专业门店数量也很多，大多经营状态很差。本区内还有不少汽车服务专营店，代表了一部分汽车需求的高端消费人群需求，这一点值得关注。一些品牌的电器店、通讯店、药店也落户此地。 表1-1：汉中门大街业态分布表 业态总数分布比例代表商家餐饮1510.8%蓉城老妈火锅，金三奇大酒店服饰 饰品54%志贤外贸服饰休闲娱乐1913.7%凯迪KTV，凤西宾馆，沁华足疗美容美发96.5%浪涛，自然美杂货 超市2215.8%苏果便利，欧尚超市汽修128.6%国泰汽修家装业2215.8%海尔橱柜，锐佳科技房产中介75%顺驰房产，裕兴房产，中广置业图文85.8%科彩图文其他2014.4%阿里斯顿，中国移动，AO史密斯，百信药房总计1391.1.2水西门大街 水西门大街是重要的交通主干道，因地铁二号线在建，街道西段北侧正在围挡施工。本次调查西起江东中路，东至湖西街。 分布图： 图1-2 业态情况： 本区商家较为分散，只有街道西段南侧，聚集了大批的建材、铁艺加工点。餐饮商家少，且以正餐为主，休闲茶社及浴场，生意萧条。在其他业态中，有10多家都是二手电器门面。尤其是西段，业态相对比较低级杂乱。 表1-2：水西门大街业态分布表 业态总数分布比例代表商家餐饮33.9%小金陵酒家服饰 饰品00%休闲娱乐810.5%美高美娱乐中心，街客茶坊美容美发00%杂货 超市45.3%联华超市，龙泰烟酒汽修00%家装业3444.7%震群贸易公司，新都市家具城，铁艺店房产中介56.6%利群房产图文33.9%汇彩图文其他1925%江苏交通科技大厦，移动通信，二手电器总计761.1.3集庆门大街 集庆门大街为东西通向交通主干道，本次调查西起江东中路，东至湖西街。 分布图： 图1-3 业态情况： 本区业态不连贯，专业市场繁多，有汽修、钢材、铁艺、装饰材料等，档次偏低，影响居民生活质量。近江东中路的路段有华润苏果及苏宁电器，档次较高，及时提升了本区的社区商业档次，补充了其业种的不足。其他业态中，品牌售后店、干洗店较多。 表1-3：集庆门大街业态分布表 业态总数分布比例代表商家餐饮87.9%克里斯汀饼屋，石城人家服饰 饰品00%休闲娱乐10.9%金顶尚燕鲍翅休闲会所美容美发21.9%华艺发型杂货 超市1615.8%华润苏果、苏宁电器汽修1110.9%广利汽修，哈飞汽车家装业4241.6%伊莱克斯厨房，群艺装饰房产中介33%城市中介图文33%彩虹图文其他1514.9%中国石化、海尔售后服务，生态洗衣总计1011.1.4北圩路 北圩路为南北向交通次干道，连接城北与江东门，本次调查北起汉中门大街，南至水西门大街。 分布图： 图1-4 业态情况： 本区是市内有名的“酸菜鱼”一条街，以中低档餐饮为主，部分沿街商铺进行过统一整改，但仍不完善，还有不少门面房为小区内一楼沿街住房改建而成，影响了整条街道的业态统一和商业形象的美观。眼镜店和药房的存在，满足了晓庄学院、审计学院学生和周边居民的需要。 表1-4：北圩路南段业态分布表 业态总数分布比例代表商家餐饮1040%新玉林家常菜馆，老侉子羊肉，忘不了酸菜鱼服饰 饰品00休闲娱乐416%三角洲宾馆，新主张咖啡店美容美发28%T型空间杂货 超市416%豆豆烟酒汽修14%富康