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第 36 卷第 8 期 数学的实践与认识 Vol. 36 No.8 2006 年 8 月 MATHEMATICS IN PRACTICE AND THEORY August , 2006 直接资本化法中自有资本收益率的算法探讨 李斌 (华中科技大学公共管理学院，湖北武汉 430074) 摘要: 在分析我国房地产自有资本收益率操作中所存在问题的基础上，论述了自有资本收益率的实质是 自有资金直接资本化率，并在房地产持有期小于抵押贷款期以及房地产持有朔和土地批租年限相同的两种 情况下，推导出了与土地有限期使用制度相适应的房地产资本化率和自有资本收益率的计算方法，提出了利 用债务保障比率的取值范围检验资本化率合理性的基本公式. 关键词: 房地产估价:自有资本收益率，资本化率;算法 1 引言 在房地产估价中，直接资本化法是将房地产年净收益除以适当的资本化率来确定房地 产客观合理价格或价值的方法，它是房地产估价人员经常采用的方法之一.其相应的评估 公式为: 房地产价格 (V) = 年净收益 (NOl)/ ;资本化率 (R) 公式中的资本化率可通过许多途径取得，仅在我国一九九丸年颁布的《房地产估价规 范》中，就提出了市场提取法、复合投资收益率法等确定资本化率的方法，其中的复合投资收 益率法因操作简便、资料容易获取且符合规范要求而得到了广泛应用. 采用复合投资收益率法计算资本化率 R 的公式为: R=M 铃 MC + (1- M) 替 Re (1) 式中: Re 为自有资本要求的正常收益率(%); MC 为抵押贷款资本化率(%) ，即第一年 还本息额与抵押贷款额的比率 ;M 为贷款价值比率 C%) ，即抵押贷款期初额 D 占房地产价 值的比率.其计算公式如下: M=D/V 然而，在实际应用以上复合投资收益率法确定资本化率时，房地产估价人员却常常因为 对自有资本正常收益率本质以及自有资本投资收益及其投资风险的不确定性缺乏正确认 识，导致自有资本收益率的确定准则各不相同，仁者见仁、智者见智.有采用一年期定期存 款利率作为自有资本收益率的报告，有采用实质利率作为自有资本收益率的评估，也有采用 一般性的投资利润率作为自有资本收益率的估价，还有的估价人员采用一年期货款利率、内 部收益率、复合利率、国债利率等分析自有资本收益率.这些方法各有侧重，实际运用时确定 的收益率也千差万别.从而影响到由此收益率计算出的房地产评估价格的公正、客观性.因 此，为合理应用复合投资收益率法确定房地产资本化率，科学地计算房地产价格，避免房地产 估价错误及由此导致的财产纠纷的发生，有必要弄清自有资本收益率本质和其计算方法. 收稿臼期: 2003-09-24 26 数学的实践与认识 36 卷 2 房地产估价中自有资本收益率的本质 在房地产估价中所采用的自有资本收益率是将房地产每期净收益 (NOI) 扣除每期债 务支付额 (PMT) 的余额，再除以投资者自有资本后所得到的比率.它体现了房地产投资 者在权益投资上的收益，为了具有可比性，所取的收益一般为税前收益 (BTCF). 根据上述关于自有资本收益率 Re 的定