2008年天津市澳发大厦项目市场定位及推广建议.doc

澳发大厦项目市场定位及推广建议 Contents  TOC \o 1-3 \h \z \u  HYPERLINK \l _Toc192840570 一、 宏观房地产市场发展情况：  PAGEREF _Toc192840570 \h 2  HYPERLINK \l _Toc192840571 二、 典型项目市场分析：  PAGEREF _Toc192840571 \h 5  HYPERLINK \l _Toc192840572 三、 本案现时期特征swot分析：  PAGEREF _Toc192840572 \h 9  HYPERLINK \l _Toc192840573 四、 本案项目定位：  PAGEREF _Toc192840573 \h 11  HYPERLINK \l _Toc192840574 五、 项目推广建议：  PAGEREF _Toc192840574 \h 21  宏观房地产市场发展情况： 1、市内六区最近六个月成交状况分析 2007年12月份成交量出现了下滑，特别是今年2月达到低谷，这主要与年底和春节淡季销售有关，参照销售数据，2005、2006年春节所在月份均环比上一月的成交量下跌50%以上，08年2月成交量下跌53.2%，幅度在合理的范围内。同时数据显示，在年后两个月，成交量将涨幅会达到60-70%，逐步走出淡季，恢复正常水平。因此，我们相信3月份后，市场会逐渐好转。 2、2008年1、2月成交状况 注：第六周包含春节假期及节后六天时间 从各周成交状况看，春节所在周成交量下幅下降，春节过后，人们仍处于半休假状态，成交量没有明显回升，但可以看出，近一周成交已趋于好转。 价格上属于高位盘整的阶段，近期在南开区市场的带动下，全市价格持续攀升。 3、未来走势判断 由于2007年8月开始，房价增长出现高潮，4个月的增幅达到20%，再加上宏观政策等多方面因素的不断影响，市场出现观望，特别是随淡季的到来，1月份开始成交出现大幅下滑。12月以来大部分项目成交量平平。一方面有原于市场观望，另一方面也由于部分开发商的捂盘惜售。年后，房价仍在怀疑声中上涨，成交量短期已经出现了上涨的迹象。 我们认为，天津市场在未来一段时间内，房价增长的趋势不会变，成交量贡献的格局不会变。这种判断基于土地成本的增加，区域项目稀缺程度，及天津刚性需求市场。从微观上看，价格???性影响会有所增加，产品自身价值对客户购买意愿和对价格的认可影响将加强。3月份以后，市场供应量将大幅随之增加，这将会与逐渐转缓的市场信心形成相互作用，成交量也会稳步提高。 典型项目市场分析： 区域板块分析： 老城厢及中心板块 名称楼座均价开盘时间入住时间壹街区15幢高层12000元/平方米2006-08-232008-06-30中央恋城高层12500元/平方米2007-102009-12同方瞰和平9幢14000元/平方米2006-06-182008-10-30金茂现场4幢13500元/平方米2006-09-222008-10-15伊顿玫瑰公寓4幢高层11000元/平方米2008-03-012008-10 其中老城厢板块与本案同类型房屋销售情况 名称楼座总户数均价开盘时间入住时间销售率中新城上城11栋住宅，一栋商业1980套13000元/平米2007-9-12009年上半年 2010年4月40%金盛国际一栋23层、一栋40层1000余套12500元/平米2007-12-152010年30% 热点区域板块老城厢中的中新城、金盛国际等与本案相关项目，自去年年底开盘以来销售业绩不俗，深得业主关注。但由于所处区域不同，对于本案的影响不大。 本案周边竞争项目分析： 名称楼盘位置主推面积均价开盘时间入住时间犀地和平区小成都道180-200平米18000元/平方米2005.11.2608年10月上院河西区紫金山路燕园旁华北设计院院内78、102、198平米12000元/平方米2007.1.1508年2月都市斓轩河西区卫津南路东侧环湖西路西侧37-80平米16000元/平方米2008年3月2009年5月水岸江南河西区 梅江南环岛西路11#地66-88平米10000元/平方米2007年8月2009年下半年克拉公寓河西区 梅江板块40-70平米12000-13000元/平方米 犀地、上院与本案虽所处同一区域内，但产品形式和主推户型存在差异，故不会存在较大的客户分流性。 都市斓