2009年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研.ppt

南通城市、房地产市场分析 及未来拟推土地研究;目 录;目 录;1. 南通概况;2. 行政区划 ;3. 宏观经济状况-- 1; 人均国民生产总值也呈现快速增长趋势 2008年达35,040元; 固定资产投资快速增长，占GDP总量的比值偏高，近60%，有明显过热趋势 房地产投资占比较低, 近年来, 仅占到了固投的10%左右,说明固定资产投资中用于基础设施建设的投资较多;3. 宏观经济状况-- 城市比较; 南通市下县级城市的GDP排名，均位于江苏省县级市前20，占比达到25%，充分显示了南通良好的经济基础及区域均衡、全面、快速的发展形势;1996年;南通产业结构分析;5. 产业分析-- 城市经济发展模式分析;;目 录; 江苏一直实行沿江开发的战略，忽略了沿海地区的开发，导致了苏南苏中以及苏北区域经济发展的严重不平衡，南通作为最具潜力的沿海区域，将是江苏未来发展的重要增长极 《江苏沿海地区发展规划 》已颁布实施，《规划》明确，江苏沿海将建设三大港口群，自北向南建设以连云港港为龙头的北部港口群，以大丰港为龙头中部港口群，以南通港为龙头的南部港口群 ;连云港; 苏通大桥的通车标志着南通正式进入了上海市“1小时都市圈”; 2008年6月，苏通大桥正式通车，南通和上海实现“无障碍”对接 接通上海崇明至南通启东的崇启大桥，目前建设之中，2010年可望实现全线贯通 沪崇桥隧工程将于2009年10月通车，2010年与崇启大桥实现贯通 崇明到南通海门的崇海大桥已被列入规划也被列入规划 沪通铁路连接南通、常熟、太仓、昆山及上海,设计时速160公里，全长225公里，计划2009年内开工建设; 南通市域范围内规划形成市域中心城市—市域二级中心城市—重点镇—一般镇的4级城镇体系 构成“一主三副多点”的发展格局，形成以南通中心城区及通州,海安延伸区域为主中心，以掘港—长沙(如东)、汇龙—吕四(启东)、如皋—海安为副中心空间布局 ; 发展方向:南通主城区和通州城区相向发展,主城区将主要发展东,南方向 预计，未来的城区内的城南板块（新市政府及CBD区域）、南通开发区板块和城东板块（外环东至通州区域）将是城市主要发展方向，城南板块相对更具优势; 建立以轨道交通和快速公交为城市客运交通骨架,以常规交通为主体的城市交通系统.; 南通与上海及苏南城市的联系将不断加强，充分利用上海及苏南城市的优势，同时,凭借良好的投资环境和较好的发展趋势,将对上海及周边城市形成一定的吸引力，促进上海及苏南部分企业移师南通 南通背靠苏北广袤的土地，大量的劳动密集型企业将在南通形成一定的规模，使南通的城市辐射力度往北延伸，南通不仅对下属行政区域具有强大的辐射力度，对苏北苏中区域也将具有强有力的辐射能力;;目 录;全市房地产开发投资额情况 ;房地产投资增速与GDP增速对比分析; 南通是全国土地制度改革试点市，相对于其他地区，土地市场更为透明、规范、公开公正 南通整体土地市场一直控制的较好，没出现盲目推地的现象，且存量土地较少，这也使得近几年南通房地产市场保持健康发展态势势。 “保障性居住用地”的推出力度较大，一定程度上抑制了房地产的爆发性增长，促进了房地产市场的健康发展。;市区土地出让面积与均价; 07年出让的26块住宅用地中: 保障性住宅达11块，达42% 商住类型27% 纯居住的仅有8块 南通在控制土地利用方面，效果较好; 在整个房产行业发展中，南通政府对房产控制力度相对较强，南通政府信息透明度较高，执政能力较强，可以防止整体行业涨幅过快或下跌加快，也在一定程度上为房产行业未来的发展提供了稳定的市场投资环境 近几年南通土地市场，流拍现象相对较少，且集中在“保障性住宅”地块上 纯居住地块以及商住地块基本已超越底价的价格成交。同时，保障性住宅则基本以底价成交 外来大开发商开始入驻南通，如：绿城、万通、莱茵达等，高端、品牌开发商的入驻，将给房地产市场住宅品质的提升起到较大的作用 总体来看，由于土地市场较好的控制，南通房地产市场保持健康发展的态势;3. 商品房市场-- 供求分析;住宅价格与家庭年收入对比分析; 南通房地产行业发展迅速，近年来房地产投资额快速增加，由于占固定资产投资的比例较低，未来房地产投资增幅空间仍然较大，目前房地产投资增速开始放缓，趋于理性，城市房地产行业处于平稳发展阶段 南通市商品房价格处于平稳增长阶段和健康合理水平，南通市场相对封闭，需求较为刚性，投资性购房比例低，本地居民的收入水平不能完全支撑上涨的商品房价格，这将阻碍南通房价进一步上涨的速度，预计今后一段时间内仍然以中档商品房购房需求为主，