2010上半年杭州房地产市场总结报告.ppt

　2010年上半年的楼市跌宕起伏，新“国十条”这一记调控重拳，给原本狂躁的土地市场注入一针镇静剂，同时也滋生了观望与不安。于是，4月17日成了楼市分水岭，之前，绿城蓝色钱江千万级豪宅遭抢，土地市场地王不断。之后，零成交成楼市标签，土地市场流标、底价成交现象随之出现。;回顾2010年上半年的房地产市场，可以清晰地看到三个时间坐标时点，他们分别是1月1日、3月15日、4月17日，由这两个时点所划分出的三个阶段的分界也极为清晰，没有任何含糊，没有任何平滑过渡，成交量呈心电图图形。这是一个明确的、标准的非市场图形，而是政策图形。 ;一、第一阶段(2010.1.1——2010.3.15)过渡等待期 ;二、第二阶段(2010.3.16——2010.4.17)狂飙期 ;三、第三阶段(2010.4.17——至今)市场休克期 ;　　据统计，2010年上半年，杭州市主城区共成交11253套，与去年同期相比下降66%；甚至比较冷清的08上半年还少1437套，是近四年来的最低成交。 　　11253套的成交量，仅略高于去年5月一个月的成交量。当月，杭州主城区成交10058套房源，历史性地月成交量突破万套。;　　今年上半年成交量如此之低，主要是因为，1-2月份，受去年年底受宏观调控影响，成交量极低。而4月中旬之后，受更严厉的“新国十条”影响，成交量再度陷入冰点。 　　颇具讽刺意义的是，尽管成交量创下新低，但杭州楼市最疯狂的一幕，却是出现在今年上半年，下沙某楼盘“5000人抢200套房源”不但盛况空前，甚至有可能“绝后”。;价格：成交均价创新高，较去年同期飙升近六成 ; 今年上半年多个“豪宅”开盘，也拉升了成交价。最著名的当然是蓝色钱江，3月22日开盘的188套房源，卖了181套，成交均价高达45251元。蓝色钱江5月24日开盘的1号楼，成交价更是高达62183元/平方米。远洋公馆，4月29日开盘，所推581套房源，目前已经卖了376套，成交均价33370元。昆仑公馆，1月18日开盘，120套房子有116套卖掉了，成交均价34100元。 　　这三大市区高价楼盘的大量成交，对上半年成交价的拉升作用，居功至伟。;2010年上半年杭州主城区商品房成交区域分布 ;单个楼盘中，成交套数最多的是位于下沙的保利东湾，以15779元/平米的均价成交了923套；位居亚军的则是位于下沙区的上东城，以13340元/平米的均价成交了566套。另外，成交金额最多的是蓝色钱江，成交26.8亿元，以45017元/方的均价成交227套，无疑是高端楼盘的最大赢家。 ; 2010年1月1日，杭州主城区商品房住宅可售为5520套，到6月30日，这一数字增加到7686套，增加了2166套。2010年初到2月底，住宅可售房源变化处于平稳阶段，自2月底，住宅可售开始下行，直到新国十条出台前的4月13日，住宅可售达到最低点——3670套。新政出台后，住宅可售房源一直处于上升阶段，并在2010年6月20日突破7千套，短短两月余涨了一倍多。 ; 2010年1-6月杭州市(五城区)二手房市场交易总量12775套，与去年同期的交易总量相比减少了38.78%%；交易价格方面，却是有所上升，今年1-6月杭州(主城区)二手房交易均价达到为19536元/平方米，较之去年1-6月13276元/平方米的均价上涨了6260元/平方米，同比上升47.15%。较去年底16848元/平方米的成交均价，上涨2688元/平方米，环比上涨15.95%。 ; 杭州二手房市场上90平米以下的小户型房源同样是市场的主力军，交易比重占到总交易量的76.1%，与去年全年相比上升6%左右。这主要是二居室交易比重上升所致，另一方面，今年购房群体中首次刚性需求客户较去年相比有所增加，而这部分消费者主要购买2居室为主。从居室交易数据看，一、二居室的交易量占了总量的73%，相比去年比重上升7个百分点。 ;虽然80-120万元房源交易量占据主力的位置，占总量的32.27%，但同时，120-200万的房源同样占总量的27.93%。如图所示，80万元以下成交物业比重较年初有所减少，而120-200万物业较年初略有增加。此外，从成交单价上看，1-1.5万元和2-3万元的成交单价较年初比重有所减少。 ;　　杭州土地市场走过了历史上最牛的上半年。在刚刚过去的2010年前6个月，杭州主城区卖地250亿元，为同期历史峰值。土地市场根植于楼市，而楼市的走向，也从根本上决定土地市场的走向。 　　今年上半年天量土地的出让，主要是因为4月中旬之间楼市的疯狂。疯狂飙升的楼市，给了开发商拿地的巨大信心，而政府则顺势大卖其地。尤其是今年3月份，当月卖地超111亿元，占了今年上半年卖地额的近一半，而去年3月杭州主城区卖地不到1亿元。