2010年1月天津房地产市场研究报告.doc

 PAGE 41 CREIS天津2010年1月市场月报 天津楼市在经历2009年下半年的火爆之后，2010年1月成交量环比大幅回落，降幅近四成，而价格却持续上涨；虽然国家面对高房价，从二手房营业税、国四条、国十一条到二套房首付比例等一系列的打压投资投机需求，以达到打压房价高涨的目的，但目前天津楼市所处的态势仍为供不应求，尤其是市内六区，价格仍呈持续上涨的态势。1月成交量大幅下滑，一方面是由于有效供给不足，另一方面是由于面对高房价，市场观望情绪风声再起，而这主要集中在非市内六区范围。 结合目前楼市，对未来楼市成交量的基本判断仍为两个阶段：第一阶段，卖方市场，这阶段将持续到2010年年中，楼市成交量的多少主要取决于开发企业新增供应的量，而这阶段刚好处于传统的楼市低迷期，但天津购房需求极其旺盛，市场处于供不应求的态势；第二阶段，买方市场，这阶段或许在2010年下半年出现，一方面是由于购房需求的逐步被消化，且房价的高涨，市场的观望气氛日益浓厚；二是企业下半年计划推盘量明显增加，供应将大幅上涨，缓解了供需压力。 对于天津住宅市场价格走势的判断，跟市场需求和供应量有密切的关系，由于目前整体市场仍处于供不应求的态势，尤其是市内六区，在未来半年内将维持在一个高位，并且会呈现一个持续小幅上涨的态势；而进入2010年下半年，市内六区价格仍将保持高位，因为其有效供应仍不足；而环城四区以及远郊区县，随着供应量的增加，市场供给压力减少，且市场观望的氛围日益增加，市场竞争压力明显增加，而开发企业对回款的要求，其或许会以降低售价来保证整体成交金额的上涨；而国家新近出台的国四条、国十一条明确指出要打击投资投机行为，增加保障性住房的供应，以达到抑制房价高涨的目的。 1.1新建商品住宅库存分析 2010年首月住宅出清周期维持6个月水平 数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统CREIS 步入2010年1月，楼市成交环比呈现出大幅回落态势，一方面是由于进入传统的销售淡季，开发企业减缓放盘速度，市场有效供应不足；另一方面是由于购房者持币观望观望情绪的高涨；由于1月市场成交大幅回落，而相对应的市场供给也回落；所以截止到01月31日住宅市场的可售量较12月有所增加，环比增加2166套；从天津住宅出清周期来看（出清周期=目前可售套数/往前推10个月的平均销售套数），2009年6月至11月，连续5个月出现持续回落，而2009年12月以来基本稳定在6个月；天津住宅市场总体市场供应呈现供不应求的态势，而市内六区表现尤为明显，使得价格持续上涨。 1月市内六区住宅可售面积回落明显，而环城四区增加明显 数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统CREIS 1月天津楼市进入传统的销售淡季，住宅成交未能延续12月份以来的高位，1月份成交面积环比下降近36.27%；各区域的住宅可售量表现出不同幅度的涨跌，其中，市内六区由于需求旺盛，加上新增供应不足，住宅可售量大幅回落；而1月份住宅新增供应主要集中在环城四区，加上环城四区住宅成交环比回落幅度较大，使得其可售量大幅增加，出清周期也出现2个月的增长；滨海新区和远郊区县表现较为稳定，出清周期基本维持上月的水平。从各个区域来看，东丽区因为有3个楼盘集中入市放量，可售量达到10085套，环比增加了5690套，使得出清周期较上月增加16个月；其他区域住宅出清周期均表现出回落态势。 1月50平米以下面积段住宅成交量明显增加，可售套数较上月下降1186套；而80-130平米新增供应明显，尤其集中在环城四区 数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统CREIS 截止2010年01月31日18时，天津住宅可售套数在上月出现反弹之后，1月持续小幅增加，可售套数的增加主要集中在环城四区，尤其是环城四区的50-80平米和80-130平米面积段，较上月增加分别增加了1732套和3039套；从整体市场可售量变化来看，50平米以下的小户型成交主要集中在市内六区，而130平米以上的大户型供应和成交主要集中在环城四区。 1.2全市新建商品住宅成交分析 2010年1月住宅成交量和均价均创历史同期新高，且成交均价突破9000元/平方米，创历史新高 数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统CREIS 2010年1月天津楼市成交环比虽然大幅回落，但与历年同期相比均创历史新高；从数据来看，成交面积和成交均价分别为86万平方米和9097元/平方米；环比2009年12月分别回落36.27%和上涨12.01%；而较2009年1月分别上涨200.73%和30.25%；相对于2008年1月分别上涨101.87%和30.04%； 由于房价的持续上涨，已经达到了相对高度，加上市场需求旺盛的市内六区有效供应不足，使得