2010年1季度厦门房地产市场研究报告.ppt

［立丹行·研究中心］;;第一季·语;;带着这些疑问，我们来一起回顾第一季数据，通过数据看到背后的事实。第一季是政策频出的一季，也是百家争鸣的一季，深度地产365继续坚持以客观数据、原创观点原则，总结出第一季6个主要观点和3个预测观点。;1、政策频出，调控多元化 2、交易量并未萎缩，只是回归常态 3、在售库存新低，价格维持高位 4、岛内外一体化，岛外置业趋势增强 5、低碳建设，商品房精装化 6、海西提速，购房者三分天下定格局;1、二季度后供需平衡有望缓解，交易量将反弹 2、房价可能下降，商品房房价仍将上涨 3、客源多元化，营销渠道在变革;1、政策频出，调控多元化;政策从紧;2、交易量并未萎缩，只是回归常态;通过对06-10年近5年的统计，传统淡季基本上出现在第一季，06、07、08年都能明显体现。2009年打破年初传统淡季的规律，而2010年第一季回归正常年份，商品住宅销售面积45万㎡；均价10636元/㎡，价格同比增长58%;3、在售库存新低，价格维持高位;在售项目库存新低，未开发面积剧增;2010年第一季商品房成交量相对09年来说，对于06、07 回归常态；房价维持高位;4、岛内外一体化，岛外置业趋势增强;09年岛外商品住宅成交比例首次超过岛内，达到55%；今年岛外比例继续放大，达到62%；;;翔安新城;5、低碳建设，商品房精装化;厦门岛内被精装;2010年提速进入精装房，涉及项目约10个，供应套数约4000套，约占25%的市场份额;六成客户会接受精装修；主要由于购买精装成品房省时便捷，避免装修干扰，对品牌设计作品表示看好；但对材料以次充好、开发商诚信度、价格虚高、设计风格缺乏个性化都表示担忧；;近一半客户对硬件式精装修（不包括家电家居设备）需求度较高；多方案菜单式装修成为主要选择;开发企业正面临装修大补课，精装修最受关注的设计方案与装修质量，无论是选择“硬件装修”，还是“全套式装修”首先考验的是开发商对目标目标客群的把握，定单式设计，充分满足消费者需求是精装房必要途径，另一方面也考验开发商的资源整合能力，特别对国际性品牌的战略整合能力。 而装修企业也在面临着转型和融入开发链的进程，这个过程将随着岛内全面精装化而越发明显。;6、海西提速，购房者三分天下定格局;数据来源：立丹行地产研究中心根据厦门国土资源管理局数据整理 省外客户含境外置业客户;三类购房者直击厦门房地产;数据来源：立丹行地产研究中心根据厦门国土资源管理局数据整理 ;海西城市群吸引了省外购房者的关注，厦门作为海西龙头城市，具有海西聚焦效应。; 海景资源丰富：全市海域面积约390平方公里，大陆海岸线194千米; 海岛海岸线32千米，海岸线总长224公里，大小岛屿31个。 气候适宜，居住品质高：地处亚热带，气候温和，厦门全年平均气温为21℃ 城市包容性强：闽南文化、南洋侨居文化、客家文化、异境文化互融互补；;消费观念。;动车开通改变城市格局，厦门向上向下辐射力更强;1、二季度后供需平衡有望缓解，交易量将反弹;07年供求比为1. 38;新开工面积增加，能有效缓解未来供应;2010年第一季度供求比为0.8：1;开发节奏延迟需求释放;岛内产品结构失衡，挤压需求;岛内;2、房价可能下降，商品房房价仍将上涨;现时：房价 70%保障房，30%;需求旺盛与供应不足的矛盾加剧房价上涨;高成本土地陆续上市，对房价有提升作用;尽管政策趋紧，由于供应不足，需求旺盛，市场仍然处高位运行中（商品房房??? 保障房）; 省外客户、省内客户、本地客户三分天下趋势形成 厦门被精装，房地产产业链在延伸及调整 库存徘徊至谷底，中期供应放大，交易量呈上升趋势; 尽管政策趋紧，短期内被调控向下的可能性较小 供需平衡有望缓解，后市成交量将反弹 客户群三分天下格局将改变营销渠道和方式