2010年成都房地产市场年报思源.pdf

又是一年，心难平、思绪万千。 叹调控，一波未平，一波又起。 十载楼市风与雨，千万人的哀与喜。 莫伤感，轮回有天命，会有时。 2010 年，扬在先，抑在中，弹在后； 高通胀，对冲两次调控。 2011 严政猛于虎，三乱人间节奏； 莫等闲，速调规收缩，平稳走。 —— 成都房地产市场年报 序： 2010 年对中国房地产行业而言，可以说是一个政策年，调控政策持续 高压、贯穿全年。但同时通过细化调控政策发现，2010 也可谓是承前启后 的过渡之年。一方面对“旧范式”进行结构性纠偏，使得通过慢周转、高毛 利的盈利模式难以为继；另一方面，通过加大保障房建设、增加供给等手段， 逐步建立房地产“新范式”，然后在通胀的大背景下，2010 年诸多政策并未 发挥作用，楼市依然“我行我素”，一派繁荣； 正当人们在讨论政府是否会继续深化政策时，进入 2011 年初，在此报 告写得如火如荼之际，史上最严调控“国八条”突然传来，让我们之前已讨 论的结论显得已然苍白； 做地产这么多年，每到年初之际总是要预测一番，然而预测结果经常“屡 败”，但我们还要“屡战”；不过，在经过对成都市场存量、潜在供给等仔细 研究之后，我们还是将做出一些推断：2011 成都市场或将分为两个阶段，上 半年观望情绪下，整体市场或将低迷，平价首置项目抗跌，改善型项目日子 不好过；下半年在市场供给不足、存量不足的前提下，也依然将是平价首置 项目率先突围；成都楼市 2011 年或将陷入供给偏软、存量偏低、潜在项目 定价高企的矛盾状态，究竟如何运行，时间会告诉我们； 以下将对 2010 年房地产行业做简要回顾，并结合国八条展望 2011 年。 ＠2011 年 本报告是严格保密的，版权归思源经纪所有 2 2010 年市场特征总结及 2011 可能性预测 全国市场： 特征一：宽松货币政策下，中国经济快速恢复，已恢复到金融危机前水平； 特征二：通胀压力贯穿 2010 年下半年，中国经济出现过热征兆； 特征三 ：政府努力调控楼市，但在通胀预期下仅有 3 个月成效； 成都市场： 特征四：全年经济增速依旧保持在 15%以上高值，2010 成都高速恢复； 特征五：成都相关部门并未真正响应中央政策，促使 2010 成都楼市迈向新高度； 特征六：2010 成都楼市供销平稳，呈“V”字形发展，年初年尾高峰，年中低谷； 特征七：2010 成都价格水平创历史新高，全年均价过 8000； 特征八：成都市区存量保持历史较低水平，存量仅供去化 6-7 个月； 特征九：保利市场份额第一，华润、万科、中海紧随其后，蓝光历史最差； 可能性预测： 预测一：高压政策还将持续，政府暂时放弃房地产； 预测二 ：地方将不得不暂时严格执行中央政策，但如果影响地方经济发展，地方会有动作； 预测三 ：成都市政府历年很少直接打压楼市，此次执行国八条迫不得已； 预测四 ：成都楼市或将低开平走，上半年观望气氛重，整体去化量 600-800 万平； 预测五 ：通胀预期下、国家打压住宅市场背景下，2011 年商业、办公类物业依旧看好； 预测六 ：2011 年价格增幅将放缓，整体均价高于 2010 年 5-10%水平; 预测七 ：平价首置项目抗风险能力更强； 预测八 ：城东攀成钢板块将崛起。 ＠2011 年 本报告是严格保密的，版权归思源经纪所有 3