2012年上海中天左岸城市综合体项目二期营销思路销售推广方案.ppt

中天·左岸二期营销思路;形象回归;形象回归;从外滩回归左岸;【外滩的字典意义】 中国最早的国际窗口，世界舞台。 与世界各国文化有关，与世界各国时尚潮流有关。 【外滩的众说纷纭】 1、外滩是上海的。 2、外滩是繁华的。 3、外滩象征着财富。 4、外滩是世界各国在中国的集体舞台。 5、外滩是开放的，属于世界，属于所有人。;形象 回归;形象 回归;繁华与优雅邂逅;形象回归;[ 地段交通 ——环线] 距南一环约500米，地段优越 紧邻铜陵路及高架，交通便捷;稍有缺陷的内部规划 ——多一分喧嚣 少一分宁静;项目 分析;项目 分析;项目 分析;;项目 分析;形象回归;限购下的政策应对;区域内竞争项目分析;户型分析：淮矿和平盛世户型尺度宽松，具有一定的赠送面积，户型方正 ;户型分析：蓝鼎星河府户型方正，赠送面积较多，尺度宽松 ;;形象推广：差异化竞争诉求 淮矿和平盛世目前以 “地段”“品质”为核心诉求，蓝鼎星河府为“地段环境”，鼎元府邸为“学区”和“地段”。;; 项目优势： 外部环境优越（纯水岸）;市场 分析;形象回归;;确立目标市场;总价定位人群 他们承受价比实际总价高出10%的溢价能力 如果以7000-8000元/㎡(住宅含公寓) 那我们需要贩卖的人群可以承受75-100万的总价 按3-6成首付，对首付可以承受的实力是23-45万;在合肥能一次性拿出 23-45万的客群有什么共性; 他们需要圈子的认同 他们需要社会的仰慕 他们最需要的是 自我内心的肯定;他们对品牌的选择 追求品牌，但不会追求那些奢侈品， 但一定会有几件用来提升身份， 更重要的是犒赏自己。; 他们对文化的选择 喜欢体验多元文化， 喜欢了解事物背后的故事， 喜欢出游积累阅历， 对未知有猎奇心。 ;我们的客户是这样一批人...... 事业有成者 他们在35-45岁之间，多居住在市区内，对区域有依赖感，对生活的便捷和环境的安静有一定的要求； 他们或在公司里身居管理职位，或经营着自己的事业，收入不菲且稳定； 多为三口之家，经济的富裕使其对生活品质的追求不断提升； 更稀缺的资源，更舒适的房型，更实用的空间，更高档的建材，更高的安全感和私密需求···;事业上升期的精英 他们在25-35岁之间，土生土长于合肥或只身匹马闯荡； 他们多在中心城区工作和居住； 有一份不错的职业，收入较可观，正处于事业上升期； 他们已经积累了一定的财富，想要拥有自己的房子；舒适，便捷都是必须考虑的点..... 看中交通、区域发展、生活配套，容易被稀缺的资源打动；对总价有一定的敏感性。; 关键词;思考：怎样满足客户的需求？;形象回归;减小劣势，避免威胁;;找到项目的价值;项目的产品定位：;为什么强调水岸？;策略 导出;项目的形象定位：;项目的住宅案名：;形象表现;;;风格2;;;形象回归;【“左岸香颂”总攻略】 以客户价值体验为导向;“提升生活价值”;产品 攻略;产品 攻略;产品 攻略;产品 攻略;营销建议： 商业率先进行招商，引进画廊、书吧、陶吧、艺术家居精品、艺术家工作室等艺术特色商业，以及健身会所、咖啡厅、spa、24小时便利店、美容美发沙龙等高档休闲商业，结合项目沿河路商业，集中打造集艺术、休闲、餐饮、娱乐、时尚、购物为一体的风情街区，成为沿河商业的一道风景线。 商业销售宜在住宅售罄阶段，可规避项目商住楼的劣势，并且现房是商铺销售的最佳阶段。;产品 攻略;提升商业理念，规避商住楼劣??（为住宅加分） 集合项目整体商业，制造规模优势，统一运营（为商业加分） 营销建议： 售后返租统一经营（利于销售，利于商业成功） 商业业态——结合项目沿河路商业，集中打造集艺术、休闲、餐饮、娱乐、时尚、购物为一体的风情街区，成为沿河商业的一道风景线。 引进画廊、书吧、陶吧、艺术家居精品、艺术家工作室等艺术特色商业，以及健身会所、咖啡厅、spa、24小时便利店、美容美发沙龙等高档休闲商业， 注意：住宅强销期，商业招商。待住宅销售尾期，强化商业销售。;“多元化拓展客群”;;;;预热期;第一阶段：预热期，形象导入;第二阶段：开盘期，集中引爆;第三阶段：强销期，持续制造销售热点;第四阶段：持销期，维护老客户;;活动的目的与作用：;活动内容：;滨河公园;滨河公园;滨江商业街沿线;活动 攻略;活动 攻略;;推售建议：分3批次推售，平开高走 ;;运用加权法对蓝鼎星河府、鼎元府邸、淮矿和平盛世和和昌都汇华府等主要竞争楼盘，从地段位置、景观环境、交通、配套等方面综合评析， 目前本项目市场价格7200元/平米左右。;于辉煌之上，再创辉煌 ！