世联广州奥腾商务楼项目营销执行策划方案.ppt

奥腾商务楼项目营销执行方案;占地3950m2，规划建筑面积5.65万m2； 1-3层裙楼商场，合计7千多平方米，首层层高4.5m，2-3层层高4m，四层架空； 地下一层停车场（20-40个车位），总车位140个以内； 两栋塔楼写字楼（5楼以上），东塔33层（一层约900m2），西塔29层（一层约700m2），总建约4万多m2，层高2.95m，净高2.85m，梁底2.35m，实用率近8成半； 户型配比，东塔四梯八户，四套140-150m2，一套120-130m2，一套80-90m2，一套90-100m2，一套60-70m2；西塔3梯6户； 采用分体空调，大堂装修尽量做好； 7月初开始拆排栅，10年前的预售证，计划8月中9月初开卖（电梯未能使用），估计年底交楼； …………;客户定位;;策划总动员(团队和系统的力量）……;“白板文化”——头脑风暴……;营销执行策略方案;市场供应量“井喷”，区域内未来竞争压力大； 政策影响促成“两极分化”，甲级写字楼“锦上添花”，乙级写字楼“雪上加霜”； 天河地位依旧屹立，珠江新城琶洲新热点，沿江板块悄然崛起； 公寓写字楼、地铁概念、沿江概念写字楼走俏； 裙楼办公成一大亮点，成为成交新力军； 中大规模写字楼走俏，中价盘大面积成交； 购买写字楼不是主流方向，宏观利好带动了写字楼的租赁需求； 写字楼推广期普遍较长，市场关注度低，上门量小，销售速度相应较慢。;档次;综合素质;分 类;结 论;营销执行策略方案;?商业环境：商业是否集中，人气是否兴旺等； ?市政设施：道路交通、停车位、相关服务设施，如 银行、打字、复印、餐饮设施等； ?价格合理：——； ?社会形象：立面外观、地标性、身份标签感、象征意义等； ?空间布局：层高、户型间隔、通风采光等； ?配套设施：电梯、卫生设施、宽带网、空调和通讯设备等是否齐备有效，数量是否足够，质量是否稳定； ?物业管理：品牌、口碑、服务内容、收费、管理水准等； ?投资价值：城市规划、利好消息等；;客户类型;;;类甲级品质 乙级价格 服务式 个性化;行动策略（Actions)：;乙级价格;;;营销执行策略方案;;价格估算 1、项目市场比较法 项目的销售价格为7485元/平方米 2、收益还原法 当还原利率=7.5%时，项目销售价格=8000元/平方米 当还原利率=8.5%时，项目销售价格=7058元/平方米;卖 什 么 价 钱;营销执行策略方案;怎 么 卖;;推广主题(一);; ;主动出击，重点突破，寻找目标客户;大堂及公共走道;架空层;[多功能会议室] 可合可拆分;风格简约，功能齐全（接待台、会客厅、会议室、开敞式写字间、高理独立写字间、总经理写字间）等 ;怎 么 卖;MY OFFICE;;怎 么 卖;怎 么 卖;怎 么 卖;;内购 ;内部认购推出东梯单位,以散卖为主 正式发售时再推出西梯,以整层售卖为主;先售后租，带租约出售;营销执行策略方案;工程形象:外墙脱落一半, 售楼处大部分装修完毕可使用，悬挂展板； 形象墙制作完毕； 笼梯包装完毕投入使用 楼宇墙体灯饰挂画制作完毕； 停车场 取得预售许可证;;;;世联认为，目前急需开展的两项工作：;?实现快速销售（深圳银座国际今年5月开盘一月即销售1.3亿） ?追求100％销售（一直坚持追求100％的总体销售率） ?极强的活动组织能力（广州会展经济论坛的轰动） ?完善销售管理（流程、素质、心态、士气、技巧） ?丰富实战经验（十年的写字楼成功销售积累和沉淀） ?广泛的资源（分公司网络、广交会、贸发局、会展经济论 坛客户、山水庭苑、雅郡的高级客户）;2002年12月世联发起并协办的广州会展经济论坛取得了圆满的成功;最后， 祝愿「奥腾商务大厦」 成为2003年广州写字楼市场 一颗夺目的新星！;