世联青岛百通伟东商业项目定位与物业发展建议报告.pdf

谨呈：青岛百通伟东房地产开发公司 青岛百通伟东商业项目 定位与物业发展建议报告 2008-7-23 本报告是严格保密的 。 项目概况：：总用地面积总用地面积13.513.5公顷公顷，，建面建面 28.328.3万平米万平米，，由两个项目公司分开开发由两个项目公司分开开发 法院一期地块：占地1.2 公顷，容积率为4，覆盖率80 ％，建面4.8 万平米；百通单独开发，预计07 年上半年动工，有客户想整体购买 夏庄路七号地块： 1 2 占地10.15 公顷， 3 容积率为1.5 ，建 面15.23 万平米；
项目位于青岛第二大商 圈——李村商圈 由百通＆伟东组建
本项目由三地块组成，法 的项目公司开发， 院地块＆面粉厂地块由百通 单独开发，夏庄路地块由两 预计08 年动工 公司共同开发
开发顺序为
（1）—（2）—（3） 面粉厂一期地块：占地2.07 公顷，容积率为4，覆盖率80 ％，建面
目前法院地块挂牌，设计 8.28 万平米；百通单独开发，预计07 年下半年动工，返还利客来 院出初步方案 本报告是严格保密的 。 2 项目限制性条件 政府 公建化立面，有一定的标志性 百通伟东要求
规避土地增值税：当期利润率不要太高
酒店＆写字楼可以考虑持有，集中式商业可以考虑持有
法院一期集中商业有投资者洽谈，考虑整售，面粉厂一期地块集中 商业返还利客来（本地块另一地主），价格与体量另议。
项目的开发次序：法院地块——面粉厂地快——夏庄路七号地块
地价便宜，怎么做都将有一定的盈利预期
每块地都单独核算
百通专长住宅开发，公司发展战略后十几年都将以住宅为主体
顾虑商业的经营管理风险 本报告是严格保密的 。 3 客户目标分解 总体目标：
在市场能实现的情况下，商业尽量做大，能卖则卖，实现利润最大化 目标分解：
以最优的产品组合来实现利润最大化
多大的商业体量最符合市场需求，同时风险可控
合适的租售比例满足建设期的资金回收要求与价值最大化 核心问题：：如何界定和证明最合适的商业体量如何界定和证明最合适的商业体量，，获取最大利益获取最大利益，，规避风险规避风险 本报告是严格保密的 。 4 思维导图 商业体量？ 体量布局？ 符合需求？ 体量实现？ 风险规避？ 本报告是严格保密的 。 5 决定商业体量的