宁波古林镇薛家d3d4地块定位报告.pptVIP

开创新海曙的维科时代;2007年开始，新海曙楼市即将进入维科时代！ ;目录 ;第一章 地块分析;;周边配套设施表;SWOT分析; 从以上分析来看，地块周边虽然没有特殊的环境优势，但是由于区位上紧靠老城区，周边小区开发初具规模，已经形成了较浓厚的气氛，因此我们认为项目地块可塑性较强，给项目产品定位提供了较大的想象空间。;土地成本高出周边在售个案的500—1000元/平方米;考虑诸多不确定因素，目前我们仍然以D3/D4地块为重点， 为此我们应该：;定位导向：;第二章 市场分析;政策井喷时代，宁波楼市发生了什么变化？ ;市区住宅供需关系;宁波住宅市场未来发展趋势;现阶段区域在售楼盘供销统计;区域各在售楼盘一览表;区域物业类型配比;区域面积配比;参考个案分析;参数;盛世华城面积配比;个案分析: 从销售上看，两个楼盘在06年都获得了成功，盛世华城也没有受到大面积高总价的影响，11月份该楼盘就进入了扫尾期，说明了该区域对总价接受的范围较大。 从产品上看， 两个楼盘均规划了大量的小高层/高层，从市场上看，该类产品并未遇到太大的抗性，说明了区域对电梯房物业的接受程度较高。 从规划上看，两个楼盘都强调了高层的景观性，并取得了较好的效果，尤其是盛世华城中庭大面积产品开盘后一度形成抢购局面。;未来区域可预见的供应情况分析;项目未来间接竞争区域;市场总结;第三章 消费研究;机场路以东以联丰社区为主导的海曙老城区板块;机场路以西包括高桥、集士港区域的城郊板块;盛世华城客源分析情况; 其中中庭大面积户型，总价在100万元左右。推出后销售速度较快，客户以集士港、高桥私营业主以及海曙二次置业客户为主，此外也有少部分江东以及周边区域客户。;　　别墅体量虽然很小仅２５套，但是来现场参观以及有购买意向的客户达到了近百组，很多客户因别墅套型不好为由未购买。;我们的目标客户区域来源： 以海曙老城区尤其是环城西路两侧的客源为主，集士港、高桥区域的客源为辅，市区其他区域以及周边县市的客源为补充。;客户细分;通过以上分析后我们认为： 项目辐射的区域范围内的购买力较为充足，并且升级住宅，优化居所的需求已经较为旺盛，这些目标客源的生活状态几乎介于小资情调与中产生活之间，我们应该针对这个范围内的各种需求特征，将产品定位与消费者需求进行无缝对接。;项目定位;第四章 产品定位;产品建议一;产品建议二;1、联排别墅产品建议;中海·东湖官邸产品特点分析;江南一品产品特点分析; 从06年热销的两个别墅项目来看，产品因素为热销的主要原因，尤其是以地下空间以及花园/露台赠送的形式较容易为客户认同。 但是市场上的再售产品的缺陷也非常的雷同和明显，开间较短，基本上都在6-7米，进深高达14-16米，严重缺乏人性化居住理念。;我们的建议;产品优势一：大开间，短进深，开间８.５米，进深７.８米，户型方正实 　　　　　　用，更符合人的居住科学，弥补了市场上联排别墅的致命缺陷。;　１０.２米开间，９.７米进深　　　;;2、高层产品建议;盛世华城高层产品分析;西城十二庭院高层产品分析;　　区域内主要的两个参考个案在户型上都有较多明显缺陷，但是市场反映却良好，说明了区域内高层产品创新与突破的空间较大，本项目完全可以从以上分析的缺陷入手，使得产品真正做到领先市场半步。;我们的建议;高层中户型建议： 　大开间，短进深;高层小户型（８８平方米）建议一： 　客厅／主卧室朝南采光;;短板建筑,有利于塑造社区的空间感;灰空间利用;建议一规划方案示意（宽ＨＯＵＳＥ＋高层）;面积配比;;建议二规划方案示意（宽景高层洋房）;面积配比建议;方案二规划图;;第五章 开发战略;战略建议一：竞拍D1/D2地块 拍卖下D1/D2地块有利于整个项目的塑造，同时也大大提高了项目的竞争力，另外在规划上也有更多的发挥空间。建议竞拍楼面价格控制在3800元/平方米。;战略建议三：积极参加城西区域各个地块的竞拍 积极参加区域各个推出地块的竞拍有利于展示企业对区域的信心，同时将楼面价提高也有利于降低本项目日后的风险。; ;期待共同开创一个 崭新的 维　科　时　代