宁波小城春秋项目企划策略报告提案.pptVIP

小城春秋企划报告提案;定位之前的思考： ;★随着短期投资客逐渐淡出市场，自住型客户逐渐成为主要市场消费群体，我们该如何把握本项目？ ★作为一个地处城乡结合部的郊区楼盘，我们如何营造自身的卖点，弥补相对的不足？ ;基于以上几个问题的思考， 我们给予《小城春秋》如下的产品定位： ;一、项目产品定位 ;2.阐释 ⊙Motor时代：即汽车时代，将楼盘的定位与推广置于生活汽车化进程中，同时昭示本楼盘的推广与汽车联动，展现城市郊区化的独特魅力； ⊙首座：拔高楼盘在整体市场的个性特点； ⊙郊居化：突出本楼盘的市场定位，并凸现自身特点，体现排他性； ⊙生活新城：体现楼盘的大盘效应，并与案名相联系。;二、项目市场分析 1.项目SWOT分析 ;◎天童南路的通车，不仅使得项目与宁波市区的距离拉近，更缩短了行车时间； ◎同三高速公路使得项目与其他周边地区的交往十分的便利 ； ◎随着宁波最大工业产业园区明州工业园区的发展成熟，相关设施也将不断完善起来，因而居住需求将随之释放。 ;★劣势分析： ◎项目离高速公路较近，同时姜山出入口在地块西面，对南向与西向的住宅影响较大； ◎周边配套目前尚不成熟，对于期房销售有压力； ◎离市区较远，市区消费群对区域地段有抗性。 ;★机会分析： ◎华泰星城作为当地的第一个楼盘，在当地有一定的影响力，对于本案的推广有一定的作用； ◎华泰星城的价格偏高，且大都为宁波市民购买，当地的有效需求其实并未得以释放； ◎相对华泰星城而言，本项目可选择户型、多层体量更趋广泛，与市场贴近程度更高； ◎制定相对合理的价格以吸引当地真正的需求客户，才是成功的机会所在。 ;★威胁分析： ◎国家宏观政策调控力度的加大，对后期房市发展造成不可预测的影响； ◎卖方市场演变趋势明显，投资型客户的减少，对郊县楼盘的影响最大； ◎今年鄞州中心区板块集中放量，增加竞争因素。 ;2.周边个案分析 ;户型多样，面积范围从83-140平方米不等，主力面积为120平方米的三房两厅户型。楼盘自2006年初宁波市场高潮期开始销售至今，最高均价达4200元/平米，目前所剩房源不多。其购买客户80%来自市区投资客，当地客户比例不高。楼盘于2007年7月交付，届时将有大量二手新房抛售。 ;3.目标客户分析 ★市区内自住需求客户 ◎对于这些客户而言，较低廉的市场价格、较完备的户型配比、便利的交通条件是吸引他们最为关键的因素。当宁波整体市场价格已经在高端徘徊的时候，高性价比房源将成为他们首当其冲的选择。但需要注意的是，地段因素仍然是他们对本项目的最大抗性，因而在推广过程中，对本项目的地段价值、地段优势必须着重有利的挖掘，化弱势为卖点。 ;★市区内投资客户 ◎一般而言，投资者选择投资物业的标准取决于两方面，一是巨大的地段板块升值空间，二是楼盘良好的自身素质。本项目地处新兴鄞州板块南部，依托明州工业园区的产业经济的不断升级，该区域将进一步快速融入鄞州中心区的飞速发展。而楼盘较为全面的自住型、投资型多层房源更是一般投资客户所苛求的。 ;★区域内自主需求客户 ◎对于当地姜山镇居民而言，本项目无疑是继华泰星城之后又一高品质商品房楼盘。当地居住的自主需求一直存在，但华泰星城相对较高的价格使他们望而却步，因而对他们来说，本项目的基本定价趋势是吸引该部分客户最为关键的因素。 ;★周边城镇客户 ◎宁波打造鄞州板块新城市区域，对于本项目周遍城镇的发展无疑将起到带动作用。因而本项目对于这些城镇居民来说，将是城市化格局发展的一大良好契机，是提前体验城市生活的最佳选择。因而该部分客户也是本项目的潜在消费群体之一。 ;4.各目标客户的共同属性 ◎年龄：普遍在30-50岁之间； ◎职业：分布主要为城镇个私、企事业中等层次，及农村个体户； ◎文化：教育水平中等，对现代化、西式事物亲和度较强； ◎区域：主要集中于江东、鄞州区内姜山镇 周边云龙镇、横溪镇、洞桥镇等几大城镇 下应、石碶、钟公庙三大街道；;◎生活方式： 在可承受市场价格的前提下，都渴望享受到超前的生活方式； ◎投资价值： 共同看好本项目所处地块未来的发展后劲，及所带来的巨大升值空间。;三、产品核心竞争;★天童南路由北而南已形成鄞州中心区商业、居住、行政、文化近成熟区域，给予生活大环境配套； ★地处鄞州南移高速城市化发展板块，未来升值空间巨大； ★周边客运中心及城市轻轨的建造，将给本项目与市中心的联系愈加紧密； ★依托宁波最大园区明州工业园区，具备未来人口聚集后劲。 ;四、推广纲要 1.推广目标 ◎建立本项目的品牌形象和产品形象，提高知名度和美誉度 ◎配合销售计划，为达成不同阶段的销售目标制定相应的推广计划 ◎顺利去化产品销售，实现项目利润最大化，同时降低开发与销售风险;2.本项目市场推广的难