房地产项目物业接收中的主要事项及常见的法律纠纷.docVIP

物业接收中的主要事项及常见的法律纠纷 一、物业接收概述 物业接收是指物业公司按照物业管理合同，对合同标的物（即合同委托管理的对象）进行的以物业安全和满足使用功能为内容的一系列接收活动的总和。这是物业管理企业接受开发商或业主委员会的委托，实施管理、提供服务的首要环节。物业接收与物业管理是两个不同的概念，它是基于购房合同而产生的交付标的物的行为，而物业管理是由房屋所有权派生出来的为保障物业正常使用而进行的委托管理行为。但两者不是截然分开的，由于房地产商品的特殊性，使业主接收物业的时刻就成为享受物业管理的时刻，也就是说，物业接收是物业管理的前提和基础。 物业接收具有以下特点： 1、物业接收的主体是物业管理企业。为了顺应社区管理和业主对物业服务的需要，一些具有一定的物管体系、拥有一定的专业人才和项目管理能力的管理密集型企业应用而生，人们通常称之为物业管理企业。这些企业一般从事写字楼区、住宅楼区、旅店（包括旅馆、饭店、酒店、宾馆、招待所）、职工培训中心、康乐设施、停车场、保洁、通讯等的经营、管理、维修、装饰和租赁等业务。这些企业一般具有一定的资质和提供物业管理的能力。 2、物业接收的对象一般是房屋、室外设施等不动产。从目前各物业公司提供的管理和服务来看，物业公司接收的对象一般为商业用房，住宅楼，写字楼，旅店（包括旅馆、饭店、酒店、宾馆、招待所）、康乐设施、停车场、游乐场、公园等。 3、物业接收的依据是物业公司和开发商或业主委员会签订的委托管理协议。在民事活动中，意思自治是一个很重要的法律原则，除为了保护一些特殊利益而由法律在利益保护方面适当作一些倾斜，以及法律因为国家安全或公共利益的需要而作出的一些禁止性规定外，各社会主体之间的关系一般依据双方或多方的合意产生，在物业接收中，具体表现为委托管理协议就成为物业管理企业对合同标的物进行接收的合法依据。 二、物业接收中的法律关系 物业接收法律关系在中国大陆是随着改革开放后房地产市场经济发展和物业管理事业于1981年开始起步推进而出现的一种崭新的法律关系，是指物业法律法规实际调控社会关系和社会行为时所形成的法律上的物业接收过程中主体间权利、义务关系。它是现实物业接收社会关系的法律形式，是受国家强制力保护的人与人之间社会关系之一种，体现物业管理关系当事人、参与者的行为目的的主观意志与国家意志的结合程度，在形式上表现为特定物业接收关系中以特定社会角色身份存在的主体享受权利和承担义务的法定状态，是按照物业接收法律规范建立的法律关系。 　　物业接收法律关系的要素是由一些构成因素或条件组合而成的，缺了要素之一则不能构成物业接收法律关系。关于法律关系的要素，学界一般认为包含主体、客体、内容三部分。由于变动原因本?身属于法律事实问题，并不是法律关系本身的构成因素，因此，我们采用三要素说，但是同时强调主体乃是指处于特定法律境位的具有法定身份的主体。 　1、物业接收法律关系的主体 物业接收法律关系的主体，是指参与物业交接活动而居处一定法律地位具有法定身份的享有权利承担义务的当事人。法律关系是一种人与人之间的社会关系，所以必须有参加这种关系的主体。 物业接收是物业管理中首要的一环，而物业管理，根据《物业管理条例》第6条的规定，是指业主通过选聘物业管理公司，由业主和物业管理公司按照物业服务合同约定，对房屋及配套的社会司和相关场地进行维护、养护、管理，维护相关区域内的卫生和秩序的活动，从中可以得知，和物业管理一样，在物业接收行为中，两个方面的主要关系人分别为物业管理公司和业主或开发商。业主为了维持区分所有建筑物的良好状态，必须对其进行有效的管理，即全体区分所有人对区分所有建筑物的共同部分的共同管理。由于管理涉及到所有区分所有人的利益，而每个区分所有人又不能各自为之，所以，必须建立一个代表全体区分所有人利益的团体组织，在现实中即为业主大会来处理业主面临的一些共同事务。业主大会由全体业主组成，是小区的最高决策机关，各业主通过业主大会参与对小区的管理。因此，在现实生活中，业主和物业管理公司的之间的法律关系就表现为业主委员会和物业管理公司之间的关系，这个法律关系的内容就是业主委员会和物业管理公司之间基于物业管理合同而产生的各种权利义务关系。由此可见，在物业接收法律关系中，法律主体主要为业主和物业管理公司，在司法实务中主要表现为业主委员会和物业管理公司。 　　根据中国物业接收法律法规的规定，物业接收法律关系的主体主要是具有物业的业主身份、?使用人身份的自然人(公民)和法人(包括物业管理企业法人、业主自治团体法人、物业管理行政主管机关法人等)两种，符合一定条件的非法人组织(如提供家政装修服务的合伙企业和个人独资企业、物业管理公司下设的物业管理处等)和特殊情况下国家，也可成为物业接收法律主体。 ? 　　物业接收法律关系的基本主体是