杭州东方文化园步行街项目整体策略报告.ppt

——项目整体策略报告;前言;;;;二、项目所在区块房产市场表现 项目所在区块（湘湖板块、闻堰）以住宅楼盘开发为主，商业项目为辅。其中住宅楼盘开发活跃，规模庞大，都以大盘为主，闻堰及湘湖板块目前已成为杭州房产开发的新亮点。 ——威尼斯水城（35万平方米） ——奥兰多小镇（16万平方米） ——休博园铜锣湾广场(30万平方米) ——通和南岸花城（34万平方米） ——通和戈雅（40万平方米） ——中谷湘湖人家（42万平方米） ——西子郁金香岸（32万平方米） ——三水一生（15万平方米） 区块楼盘独占优越的景观资源，并与2006休博会结缘，此区块楼盘主打“休闲、景观、环境”概念为主。;三、项目邻近区块主要楼盘;三、区域商业环境扫描（1）;市场环境分析;市场环境分析;市场环境分析;杭州东方文化园位于钱塘江、富春江、浦阳江三江汇合处的萧山义桥杨岐山南麓，距杭州市区、萧山城区各为15公里，是杭州市的重点旅游项目，也是2006杭州世界休闲博览会活动的主办园区。;产品特性分析;产品特性分析;产品特性分析;谁是我们的主要竞争性对手？;竞争性项目分析;;;河坊街 竞争对比点：同属于仿古街 项目基本概况：河坊街采用中国江南传统建筑风格，体现了清末明初风貌，是杭州仿古街的代表，富有文化与历史积淀，被定位为“古文化旅游商贸”街。重在突出文化价值，营造以商业、药业、建筑等为主体的市井文化。 河坊街是目前最能够体现杭州历史文化风貌的街道之一，也是西湖申报世界历史文化遗产的有机组成部分，它的修复和改造，再现杭城的历史文脉。 注：河坊街二期启动，并已开展招商工作。;三江广场 竞争对比点：是本案最邻近的大型商业房产项目 项目基本情况：三江广场位于闻堰镇，总面积约21000㎡，商铺面积从400㎡到几千平方米不等，层高达4.5米，距钱塘江仅15米，已于2005年6月全面交付，目前尚有部分房产在售在租。三江广场是集餐饮、娱乐、休闲为一体的休闲商业中心，进驻业态主要有特色餐饮旗舰店及其与之相配套的足浴、棋牌、保健按摩等休闲服务，同时附以少量的特色小型餐饮及银行??医院、邮政通讯等公共服务机构。 注：部分物业进入经营阶段，人气欠佳。;品牌百货、大型超市、主题休闲街、电影娱乐中心、主题酒店、VIP会所、咖啡厅、国外餐饮 ;项目定位思考;;项目形象定位;定位主题语 东方文化园·步行街——一街的江南往事;项目定位与规划;项目定位与规划;形象定位方案2——吴越印象 项目文化主题设定：以吴越文化为特色;定位主题语 东方文化园·步行街——湘湖之畔，吴越印象;;基于“吴越印象”定位的项目建议;;商业业态规划布局;主要商业形态：老字号商业 主要分布区块：东方文化园步行街外街（1号楼—6号楼等） 分布规划依据： 1、本区块为2006中华老字号博览会街展核心区块。 2、一些有意向在老字号博览会结束后继续经营的将成为该区块商户。 3、沿外街规划形成为以老字号商业为主的步行街，作为整个项目的一个区块，形成特色。;主要商业形态：购物区。如生活型超市、旅游商品购物商场 主要分布区块：12号楼、13号楼、19号楼等 分布依据： 1、具有商场式的大型面积； 2、地处步行街入口广场附近，人流相对集中；;;;建议案名：东方文化园·步行街;;;;;PART2 项目定价策略;“没有卖不出去的物业，只有卖不出去的价格” ;根据本案市场竞争态势，本案采用随行就市的定价办法，即按照行业中同类物业的现行平均价格水平为基础来定价。此种定价法是为争取市场而对竞争对手的主动出击，与市场的需求、竞争对手的态势紧密相连，是最易被市场接受、最主动的定价方法。 采取此方法，在很大程度上就是以竞争对手的价格为定价基础，以稍低于或相当于竞争对手的价格入市，由于竞争对手的现行价格已被市场所检验，因此项目的定价也是被市场认可的。;项目定价策略;项目定价策略;本项目定价分为以下两大类： 一、1-2楼统一定价，作为普通的商业用房出售； 二、3楼及以上（3-5楼）统一定价，既可作为住宅出售，也可以1-2楼商业用房的补充及配套出售，亦可作为办公用房出售，销售形式以灵活多变为主，旨在快速完成销售。; ;1-2楼建议均价：7000元/平米左右;项目定价策略;一、沿街人流量：沿河商铺 外围商铺 二、临近主力业态：视招商情况而定 三、铺面接近入口： 文化园主入口 步行街次入口= 停车场入口 四、铺面大小：面积小 面积大 五、铺面开间进深比：进深小 进深大 ;优势： 1、自由多变的户型划分，满足业主对自身户型及房间大小的进一步要求，打破了以往户型制约物业价值的局限； 2、景观优势。;本案所在区域，与3-5楼存在最直接参考对比的项目有：三水一生、通和·南岸花城。;由于山水一生、通河南岸花城与本案紧邻，购房者在购买