新景祥马鞍山经纬枫林佳园营销策划报告.ppt

经纬枫林佳园年度营销策划报告;第一部分：价值提炼;Q1本项目面临的问题？——项目现状;思考这个问题前，不妨看看我们有什么;论配套，有春晖家园 论规模，有东方城 论小户型，有秀山湖一号 论品牌，有东方明珠 论环境，有伟星蓝山 ;茫茫人海，怎么让人快速记住？;Q2我们能为您做点什么？——应对策略;所谓房靠金装，人靠衣装 怎么装方显价值最大化？ ;思路发散;五角形的枫叶作为北美的精神符号，恰如其分地象征着本项目的五个核心精神;;结论：与生俱来的贵族范无须刻意为之的优越感;关键词：北美的 悠闲的 慢调的 ;首座北美枫情慢调住区;第二部分：客群对焦谁会关注枫林佳园？;Q1 北美生活能为诗城注入什么;Q1 什么样的人，会为“北美生活”买单？;他们普遍年纪偏轻，处于人生的上升期，具备独立精神，会对自身的购买力加以权衡 他们有经济意识，也有享受生活的态度。有自己的审美坚持，会为自己喜欢的东西买单;说白了，他们具备以下共同点;生活从此慢下来;LOGO及VI演绎;第三部分：排兵布阵如何将项目价值更好地传递？;影响力;蓄水期;媒介策略： 1、事件与活动带动媒体，制造话题口碑 2、户外媒体重要位置长期占领，重大节点短期全面覆盖 ;【第一阶段造势期】;第一阶段：项目造势期（6-9月）;推广策略——巧借名目 借“北美大红枫”为话题，节点性大活动姿态入市，引发全城关注 推广动作——外围截流 市区及区域户外大牌、工地围挡树立形象，展开动线截流 借网络论坛传递项目及时动态，长线活动贯穿全程 销售策略——一期意向客户蓄水启动 销售动作——开展“枫林会”会员招募暨积分增值计划 外场巡展 选择香港城、大润发超市做外展点，展开大范围展点截流行动 ;核心推广语 首座北美枫情住区 枫度来袭 网络话题炒作 献给马鞍山的北美慢调生活 诗城地产独缺北美风 何为慢调生活？枫林佳园实地探访 ;;活动时间：6月起;【VIP会员卡】;【VIP礼品】;【活动物料】;活动时间：2012年6月中 活动目的：售楼处开放增加震撼体验效果，项目价值助推，吸引目标客群关注，为后期推 售锁定客户。 活动内容：加拿大红枫树移植销售中心揭幕仪式 活动主题：献给诗城的北美“枫” —— 营销中心盛大公开暨“北美红枫”移植典礼 ;活动时间：2012年7月;【第二阶段亮相期】; 第二阶段：项目亮相期（10月）;推广策略——高举高打 沿用之前价值包装，增加导视系统，加入推售产品信息，确立高品质形象 推广动作——体验截流 增加户外导视系统，树立形象，展开动线截流 借网络互动，传递项目及时动态，侧面展开预期价格测试 销售策略——意向客户蓄水冲刺，强化客户对项目的价值认知 销售动作——“枫林会”会员积分赢豪礼，首期开盘“二万抵三万”意向金认筹启动，同步开展“周进千金”活动。;核心推广语 生活从此慢下来 网络话题炒作 枫林佳园的慢调生活123 8090低密度花园洋房，心动没 是小清新还是豪宅派，你说了算 ;时间：9月底10月初 地点：现场售楼处 室外： 拱门、空飘、横幅、鞭炮等现场氛围渲染 室内： 启动仪式 文艺表演 客户互动游戏 媒体配合：大牌、DM、网络、短信;活动目的：;【第三阶段热销期】;;推广策略——有的放矢 结合剩余房源重新包装，促销性活动加速去化 推广动作——解析演绎 借网络话题炒作，传递项目开盘及促销信息，客户保养活动跟进 销售策略——热销示范效应下，通过系列促销活动延续销售人气。 销售动作——对首期滞销房源开展团购促销、购房赠礼、限量特价房等组合促销活动，带动项目销售。;核心推广语 纯正北美墅质，唯您御用 网络话题炒作 墅质花园洋房，刚需价豪宅范 亲爱的，和我一起游北美 ;参与人群： “我心中的北美生活”征文比赛获奖者 年终促销，每10人抽一个免费旅游名额 ;活动目的： 圣诞节礼物大派发，并在案场阶段举办客户互动有奖小游戏，体现开发商诚意，冲刺销售指标。;活动目的： 年终业主回馈晚宴，答谢客户支持、维系客户关系，增进圈子凝聚力，延续品牌影响力。;第四部分：销售突破将项目价值转化成销售业绩！;一期多层;多层户型面积配比;※目标要点一：保量 保证销量——2012年全年销售面积在1.7万㎡，即去化全部多层 ※目标要点二：低价 保量前提下，低价跑量——突破价格下限，造就马鞍山刚需首选 ※目标要点三：速度 抢占先机——加快推盘节奏，掠夺有限客户资源;目标设定：少货量、价格低、节奏快;客户需求导向定价：对于客户偏好度高的单元，以市场平价入市，以求首期快速走量的目标。 低价引爆，小幅上调：首期可以在较高的品质形象下，以高性价比的低价引爆，创造高销售率口碑，重新奠定项目市场品牌形象。 产品定价差别化：根据产品的户型、位置、朝向、景观等因素实行差别化定价，利用现有产品获得最大利