房地产新政新国八条政策解读同策.pdfVIP

关于“新政国八条”一些解读 提要： 2010 年房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。中央政府为巩固和扩大 调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健 康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。中央政府于 2011 年 1月 26 日颁布“国办发 1 号文件” 新政内容 会议确定了以下政策措施： （一） 进一步落实地方政府责任。 地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011 年各城市人民政府要根据当地经济 发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标， 并于一季度向社会公布。 个人观点：在国家 GDP 和地方 GDP 总和不附的条件下，要求地方人均可支配收入增长速度和居民住 房支付能力挂钩来确定目标，显然不和逻辑（目前我国人均可支配收入增长速度与居民支付处于不协调阶 段，地方政府责任目标能否实现还有待市场考验）。 （二） 加大保障性安居工程建设力度。 各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制 度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以 把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。 个人观点：地方政府单一追随将经济适用房政策调整为单一长期租赁建房，对于保障性住房政府在多 次会议中提出，可就目前市场上来看，保障性住房、公共租赁住房供应仅是“纸上谈兵”。 （三） 调整完善相关税收政策，加强税收征管。 调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足 5 年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加 强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增 值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵 塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依 法征税提供基础。 个人观点：个人转让增税覆盖面加大，具有一定抑制作用，但实际承担营业税的还是购房者而非投资 者（实际中很多税费方面都是“下嫁”于买家）；2，对企业进行土地增值税清算和稽查实为正常征税范 畴。 （四） 强化差别化住房信贷政策。 对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%，贷款利率不低于基准利率的 1.1 倍。人民银 行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提 高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违 规行为严肃处理。 个人观点：本条是国八条中最令人关注，也是对市场有一定抑制作用。主要影响包括两点：1、第二套 住房首付加大，具有一定抑制作用；2、商业银行执行监督叫停商家以首付款比例优惠吸引购房者。 （五） 严格住房用地供应管理。 各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住 房建设用地供应总量的 70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。 今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前 2 年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价” 方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的 单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查 处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲 置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。 个人观点：此条款反复重申，说明执行较难，未来依旧较难。 （六） 合理引导住房需求。 各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行 住房限购措施。原则上对已有 1 套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险 缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购 1 套住房；对已拥有 2 套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有 1 套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍 居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。 个人观点：对购房人条件控制非长久之计，时紧时松是未来基调（此条没有明确到具体城市，什么样 指标才是上涨过快）；另外对市场高端项目，及旅游地产类的投资投机会带来一定打击。 （七） 落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。 未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建