房地产新政后开发商的策略选择与相关建议.pdfVIP

新政后市场形势与发展趋势研判 ----开发商的策略选择与相关建议 2背景：从紧政策态势下的市场回暖1 3 政策：经济下滑不改遏制房价决心 走势：成交量二次触底后价格触底 4 对策：新一轮楼市新政下因应策略 目录 4.15新政后，调控沿着保障房、资金、土地、信贷四 个方向持续进行，政策对市场的调控并未放松 从城市来看，价格涨幅较快的城市新政后价格出现较 大幅度下降，8月份多数城市成交价格出现回升迹象 市场回暖的原因：政策效力边际递减，市场力量主导 行业走势 全国楼市回暖调查 多方调查显示，市场购房者看涨情绪高涨，政策效力 期望值下降 为何会越调越高？ • 在经历了09年的大涨之后，全国房价日益高企，民 生问题在高房价面前日益恶化，如何实现“居者有 其屋”对社会和谐和经济的平稳运行都具有举足轻 重的作用。 平抑房价 优化民生 • 从成因来看，高房价在很大程度上是由于供需失衡 的矛盾造成的。在供给有限的前提下，打击投资、 投机性需求，缓解市场中尖锐的供需矛盾是平抑房 价的重要手段。 打击投资 投机性需求 • 面对高房价，温总理虽然在多个场合表明态度，但 愈调愈高的事实却严重影响了政府的公信力，如何 取信于民成为政府调控楼市的当务之急，可以说 “4.15新政”对楼市的调控在很大程度上也是一个 政治问题。 政治挂帅 取信于民 市场在政策并未放松情况下出现反弹，政府期初的宏 观调控目标并未达到，政府面临非常大的压力 • 9月17日，加快保障性安居工程建设工作座谈会在北京召开。中共中央政 治局常委、国务院副总理李克强出席会议并讲话。他强调，要坚持以人为 本、执政为民，着力推进保障性安居工程，加快发展公共租赁住房，促进 人民群众安居乐业。 李克强 • 9月21日，住建部发通知要求，各地9月底前必须实现保障房安居工程项目 全部开工，年末建成或基本建成的要达到60%以上。 住建部 • 9月中旬开始，住建部和银监会组成联合调查组，对北京、上海、广州、 深圳、三亚、南京、杭州和厦门八个城市的“二套房贷”执行情况进行检 查，并将结果上报国务院。 住建部 银监会 • 9月26日晚，国土资源部、住房和城乡建设部公开发布《关于进一步加强 房地产用地和建设管理调控的通知》，强调，因企业原因造成土地闲置一 年以上者、开发建设企业违背出让合同约定条件开发利用土地者均禁止竞 买人及其控股股东参加土地竞买活动。 国土部 住建部 • 9月28日，中国保监会副主席杨明生于保险资金运用监管工作会议上表示， 保险公司投资养老社区，严禁以养老社区名义炒作土地和开发房地产、严 禁以社区名义炒作楼盘。 保监会 • 9月28日下午，财政部发布《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收 优惠政策的通知》，该《通知》表示，将对当前公租房建设和运营中涉及 到的土地使用税等多项税收给予政策上的优惠。 财政部 面对持续回暖的市场，中央领导、各大部委明确表态 政策调控层面“决不半途而废”，政策频出„„ 9月29日，为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨 的通知精神，国家有关部委分别出台措施，巩固房地产市场调控成果， 促进房地产市场健康发展。 9月29日，财政部发布《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政 策的通知》，《通知》规定非家庭唯一住房征收契税3%，一年内换房者 不再减免个税。 9月29日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会出台《关于完善差 别化住房信贷政策有关问题的通知》，首付比例提高至三成，严格执行 之前的二套房信贷政策，三套房停贷…… 9月29日，住房城乡建设部、国土资源部、监察部三部门公布《对各地进 一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求 》。 9月底以来，国务院\住建部\国土部\财政部\税务总 局\人行等有关部委连续出台深化调控的系列政策 • 在政策面没有任何放松情况下，市场成交回暖的现 象说明市场自身的力量已经突破政策效力的束缚， 政策效力正在减弱，政府初期调控目标并未达到。 • 市场成交回暖导致9-11月政府政策加码，这一系列 的严厉政策短期内仍以遏制房价为主，调控的逻辑 依然是“促供给、抑需求”，提高购置门槛。 小结 2背景：从紧政策态势下的市场回暖1 3 政策：经济下滑不改遏制房价决心 走势：成交量二次触底后价格触底 4 对策：新一轮楼市新政下因应策略 目录 高房价地区增加 限价房供应 主管部门应明确 限价房售价 囤地一年不得 再竞买土地 政府原因闲置土地 限期查办 9月26日 国土部、住房和城乡建设部昨日联合发出通 知，力推保障房建设落实、严格土地出让管理 9·29楼市新政将地方政府的落实摆在首位，是对 “国十条”的细化 一落实：房价上涨最快的深厦沪三地迅速出台贯彻细 则，地方政府“临时限购令”频频出台„„ 面对刚需释放造成