泰安新兴园营销策划报告.ppt

泰安·新兴园 营销策划报告;城市概况 \ 总体规划 \ 宏观市场分析;城市概况 \ 总体规划 \ 宏观市场分析;一、城市概况;二、总体规划;三、城市发展小结;四、宏观市场分析;2009年10月—2010年1月 商品房预售套数（单位：套）;2009年10月—2010年1月 商品房预售均价（单位：万元）;※市区楼盘价格居高，郊区价格动荡 泰安楼市价格呈上扬趋势，而市区楼市价格的上升将会增大消费者购房压力，从而令部分消费者购房意向转往城市边缘地带。 ※市场风险不断累积 政府公务员大都拥有两套甚至三套可作为第一居所的住房，近三年销售的房屋空置率较高，市直安居工程入住率平均不高于30%，说明市场权宜型投资意味浓厚，真实住房需求仅工薪阶层较为迫切。 ※房产投资回报较低 由泰安独特的城市经济特征所决定，房地产市场相对封闭，绝大部分的购房者和租房者均为本地人，流动人口及外来迁居人口比例很低，造成房屋的出租率和租金也低。 ※供应量集中释放，市场结构将发生明显转变 据不完全统计， 2010—2011年长城路区域处于运作阶段的楼盘约为20个，总供应面积达200万㎡，未来竞争较为激烈，且会改变现有市场占有率。 ※二手房分流及价格冲击明显 泰安市场二手房成交持续活跃，对中层客户分流明显，同时由于二手房销售均价较低，将对本项目未来销售产生一定威胁。;小结;城市概况 \ 总体规划 \ 宏观市场分析;泰安市场区域划分;项目名称;中部市场;项目名称;西部市场;圣地公寓;住宅市场分析小结;国华时代;碧云华庭围挡（未动工）;城市概况 \ 总体规划 \ 宏观市场分析;一、区域分析;二、项目分析;竞争者的落脚点;三、项目整体定位;我们的客户;泰城好房子的标准 成熟宜居大盘;细节大宅 全民之家 健康人居;城市概况 \ 总体规划 \ 宏观市场分析;一、户型建议;挖掘横向附加值，送面积;;小高层类洋房户型示意;高层类洋房户型示意;高层类洋房户型示意;该户型也是送夹层的一种变化，最下层的高度低于2.2米，形成三错层。;底层架空;;;高层挑高入户大堂;二、配套建议;社区中央位置设置中心广场，小区中心位置 建筑水景和小区标志 高绿化率，做到一步一景;1、社区景观绿化以点线面有机结合，组团式园林景观绿化，突出层次感，既可以节省土地，又有美感。 2、花木草坪、三季有花，四季有景，随处都有可休憩的凉亭，注重人文环境的塑造。;塑造大型内部庭院式绿化，从而可以使得住户在小区内部也可享受到公园般的景色 漫步崎岖小径，欣赏沿途风景，归家 一路风景，一路成长，随时给孩子上课;景观小品建议：小品带有欧式建筑元素;特色规划 高档会所;三、服务建议;?安全感 鉴于项目所处区位环境，安全性一定是客户非常关心的。多么 齐备的红外、电子巡更等等现代化社区保安系统，不如用“人” 在一开始就给客户一种心理上的安全感来的重要。 建议—— 保安数量要稍多于常规配置，在客户参观过程中潜意识里总 有他们的身影。 保安形象一定要优中选优，高大威猛，不卑不亢。建议选用类 似香港警察服装的制服，给以更为强烈的心理暗示。;?酒店感 即：尊贵+舒适 除了保洁、茶水等服务人员的着装、礼仪要重点考虑外。建议在接待厅配备老年或 者外籍门童一名，除了给客户以酒店般的心理感受外，更重要的是做好客户的引导 工作，特别是对待老人、儿童服务要格外细致。;?国际感 国际化可以通过一些道具来加以暗示： 听觉——除中央音乐背景外，洗手间播放国外电台的节目 视觉——国外金融、时事、人文、时尚杂志要看似随意实则规范的置于客户触手可 及处（要即时期刊）;?品位感 硬件——售楼处内的装饰画应该自画廊购买原创作品。 软件——应该向销售顾问提供关于礼仪、葡萄酒、雪茄、名马、高尔夫、珠宝、时装、古玩、艺术品等系统知识，以增加和客户更深入沟通的可能。 ?细致感 饮料——饮料的选择，饮用水至少是屈臣氏、依云或者雀巢，而避免用桶装水。并 向客户提供即煮咖啡，味道的经营也是影响客户认可度的重要手段。客户落座后， 由专人询问客人饮用何种饮料（应至少提供水、咖啡、红茶、果汁），并迅速提供， 下午四点左右可提供适量点心或饼干。 音乐——背景音乐的选择至关重要，必须既不会干扰客户，又给人以轻松、高雅的 感受，我们将精心挑选合适的音乐予以建议。 衣帽间——冬季设置，由专人为客户保管大衣。 ;周到礼貌的看房细节： 看房车 安全顶棚、安全帽发放区 有效但不冰冷的警戒线 停车场防晒车罩;技术公关——工法样板房和部品工作区;城市概况 \ 总体规划 \ 宏观市场分析;一、营销推广策略;宣传渠道;泰城好房子的标准 首席大盘！首席城市生活！ ;系列推广主题： 嘈杂的繁华不是我对居住的追