盐城弘辉项目市场定位报告.ppt

盐城弘辉项目市场定位报告;城市概况;上海 距盐城300公里;上 海 经 济 圈;盐城市交通发达，来往便捷。新长铁路纵贯全市，北接陇海线，南连沪宁、宣杭线，盐城火车客运站、货运站均座落其中； 盐城民航站地处辖区东部，现已开直达韩国汉城的国际航班及北京、广州、温州等国内航班； 高速公路密集，宁靖盐、盐连、盐通、徐淮盐等多条高速环绕四周构成高速； 周边港口众多，上海港距盐城300公里，南通港、连云港、射阳港、大丰港以及纵横交错的内河航道构成密集的河海运输体系.;盐城市09年年末全市827万人口。其中2009年城镇化人口385万人，全市的城镇化率达到46.5%，市政府规划到2020年，全市城镇化率达到55%，新增城镇人口80万人左右。 市区人口将从2010年的150万增长到2020年的200万。按人均30方的居住需求，市区将每年新增150万方的居住需求。 盐城的城市化进程正处于加速阶段。;盐城经济近年一直保持高速增长，09年GDP达到1917亿元，仅次于徐州，苏北5城市排名第二。;GDP增长率; ;重点向南， 适度向西， 启动河东， 有计划向北 ;城南 行政、居住;城南分区 城南区域以盐渎路为界分为北面的中心区域和南面的大型居住社区。 城南中心区域定位为市级行政中心、文化娱乐中心、商业中心和新型居住区；盐渎路以南区域为大型居住社区。 随着西环路、解放南路和跃马路的向南推进，BRT快速公交系统的引进和大型项目的纷纷启动，现在中心区域已经经本成型。而盐渎路以南区域处在起步阶段。;迎宾大道;;板块;城市房产;宏观政策——地方政府重要政策;房产投资;盐城房地产投资和新增开发量近年来供应保持高速增长，08年受经济危机的影响供销有所下降； 2009年由于宏观经济的复苏，以及房地产政策的相对宽松，供销再次迅速增长； 2010年，盐城市商品房累计销售面积582.26万平方米，同比增长15.8％。其中：住宅销售面积491.26万平方米，同比增长15％。 商品房新开工面积快速增长，盐城市新开工商品房屋施工面积557.1万平方米，同比增长23.2％，比上年上升33.2个百分点。其中新开工住宅施工面积442.8万平方米，同比增长20.9％，比上年同期上升29.6个百分点。 盐城市商品房施工面积1219.5万平方米，同比增长14.5%；其中住宅施工面积1055.2万平方米，同比增长13.2%。大量的商品房集中上市，未来一两年时间市场竞争将趋于白热化。;商品房销售面积分析;商品房销售价格分析 ;土地市场;土地市场;土地市场;土地市场小结;商品房供求;商品房供求;2010年盐城楼市发展总结;房产市场研究;本案;价格分布;户型面积;;户型面积;户型布局;户型布局;户型布局;户型布局;户型布局;立面建材;立面材料;立面材料;立面材料;景观分析;景观分析;会所分析;物管分析;推案方式;诉求点;项目地址;项目地址;项目地址;;项目地址;项目地址;项目一期推出基本售罄，市场刚性需求强劲。后续待推项目体量较大，后市形势不明朗，宏观政策将进一步加紧； 后市待推供应量大，市场竞争将十分激烈； 重点竞争项目规划基本以小高层住宅为主，相对而言，客户还是对多层和小高层产品比较青睐； 户型差异化明显，空中花园、入户花园等成为市场新亮点； 小区规划无特色，主要以兵营式为主； 智能化物业管理等层次较低，本项目可以用提升智能化设施和物业管理来来获得市场认可； 紧凑型户型倍受青睐，大面积产品预约一般； 待推产品面积两房主要控制在80平米-93平米，小三房面积基本控制在95平方米-120平方米，大三房面积在140平米左右； 中高端客群的关注，促进了产品品质的提高，产品和品质的竞争成为区域上市项目的主旋律。 ;项目分析;项目地块区位;师范学院;项目功能规划分析;项目整体功能规划调整建议;项目SWOT分析;定位前的关键性思考？; 2011年，既是盐城房市“乱市”与“淡市”的分界点，也将是本案 地块全面正式启动的时期。对于本案“如何走产品创新之路”而言，战略 性的项目定位及战术性的产品规划工作显得至关重要。 因此，我们的判断是在产品同质化严重的今天，应从项目特性入手， 对项目进行差异化定位；扬长避短，塑造鲜明的产品个性 、独特的产品类 型，这也将是项目突围市场，差异化营销的成败关键。;本案，无可参照的先例，无可比肩的对手。;天到尽头我为天 海到尽头我为海;本案，想象力比什么都重要。;没有既定的规则，我们自己制定规则， 没有既定的标准，我们设立标准。 不怕我们想的过高， 怕就怕我们不够想象力，怕就怕我们自我设限。 要有魄力承担起领导者的责任， 要有魄力开创属于自己的影响力。 任何的参照和动摇都会影响我们最终实现的目标。;;所以，在价格与价值上成为第一，是我们的必然