重庆房地产市场年度研究报告.ppt

市场年报;目录;宏观经济环境; 2010年重庆城镇居民人均可支配收入达17532元，与上年同期比增长11.3%，即多收入了1763元，增幅比上年同期提高了1.3个百分点。;参考其他国家的发展经验，中国房地产市场刚进入加速上升阶段，整体大趋势不变，但一线城市高峰期已过，二三线城市潜力较大。; 2010年重庆市房地产开发投资突破1300亿元，1-11月达1380.16亿元，同比增长32.8%，呈大幅增长的趋势。;政策环境;上半年刚需爆发，房价飞涨，下半年CPI高位运行，通胀加剧，投资渠道单一，避胀资金纷纷进入房地产，再推高房价。;2010年政策调控时间表与重庆楼市表现;政策;2006.5.27;“新国八条”影响之限购：限购令升入到二三线城市，如果严格执行，对避胀等投资性购房的打压力度加大，市场由刚需客户拉动，驱动力减弱。;“新国八条”影响之营业税：二手房营业税从差额转为全额增收，将加大二手房的交易成本，对投资者心理上造成压力，从该类政策以往的执行情况来看，短期效果较为明显。;“新国八条”总结：;高端物业界定标准 按照重庆主城区近两年的备案均价计算建筑面积价格的起征价格为： 9941元;房产税的影响：按照目前的市场情况，只有7.75%的产品会征收房产税，其中别墅影响面较广，达到58%，洋房18%，高层只有1.9%。;全国表现;重庆表现;重庆表现;重庆表现;诱因分析：政策因素——持续低利率、加之7折的房贷利率，吸引了大量投资资金进入房地产，是成交量上升、房价快速上涨的直接因素，缺乏优良投资渠道、社会保障体系不完善等因素是间接原因。;;物业形态`;注：成交面积为市场成交建筑面积。;重庆表现;重庆表现;重庆表现;2010年市场依然火爆，呈现库存低、容量高、价格涨等特点;2010年1-12月企业成交金额排名（含非住宅） ;08-10年前十强企业成交金额占比;龙湖地产;龙湖地产;金科地产 ;金科地产;万科地产;万科地产;保利地产;保利地产;协信地产;协信地产;恒大地产;恒大地产;企业名称;龙湖;2010年各项目成交情况;11年竞品预测;2010年各项目成交情况;11年竞品预测;2010年各项目成交情况;11年竞品预测;2010年各项目成交情况;11年竞品预测;2010年各项目成交情况;11年竞品预测;2010年各项目成交情况;11年竞品预测;品牌企业成长迅速，抵抗市场风险的能力相对较强; 预计2011年市场竞争较激烈，主要表现在渝中区、渝北区、江北区、大渡口区，北部新区、沙坪坝区、南岸区竞争较小; 2011年别墅市场竞争激烈，主要表现在渝中区、巴南区、北碚区和江北区。北碚将迎来别墅开发年，至少有9个别墅项目面市，目前，北碚别墅均价约13000元/㎡。沙坪坝区、渝北区、大渡口区竞争较小。;洋房供应：2011年洋房供应量加大，整体竞争激烈，主要表现在渝北片区。;高层供应：2011年高层供销比约1.1，较别墅、洋房竞争相对较小。;政策预判之物业税;*;;政策预判之库存;市场走势;下半年库存积压 “价格”战或将提前到来，“首置首改”相对安全，建议调整工程进度配合营销，高端别墅及投资性产品建议更为慎重。