2013年4月7日南京的新尧新城中央公园项目前期策划.pptVIP

新尧新城中央公园项目前期策划;第一章;写在前面 策略，激发需求的工作。 如何通过观点的导入去激发消费者的需求是我们之所长。;第一章 探索;第一节 我们在哪里？;关于新尧新城;关于新尧新城的思考;第二节 我们的战场;;栖霞区房价走势;楼盘名称;项目 名称;新尧新城“造城”规划 居住覆盖277公顷 住宅开发面积可达400万平米 未来板块土地存量巨大;截至今日，南京总体住宅可售套数为34987套 如以月均销售量来计算，现阶段去化最快的板块为下关，其次为浦口和雨花 而去化速度较慢的为城中、江宁板块，由于上市量较大，在无新增量情况下须消化周期超过一年。 栖霞板块由于上市量较大，去化较为缓慢，为日后销售增加难度;整体市场低迷 销售策略转向“以价换市” 市场进入品牌之争、品质之争 板块供大于求，价格升幅不明显 板块存量大，销售速度一般，后期销售压力较大;第三节 我们的“份量”;核心竞争力写真;我们核心竞争力所要面临四大问题 1. 对区域同质楼盘是取一种迎合、绕道、还是抗击的态度？ 2. 在什么情况下可以让我们项目生活更有价值？ 3. 在什么情况下可以让“刚需楼盘”变得比“高配置楼盘”更有价值？ 4. 在什么情况下可以让自己和竞争对手旗帜鲜明地区分？;谁都不想说因为价格便宜而入住一个配套发展相对滞后的片区； 虽然事实上可能是的； 但。如果加点生活气息；加点文化优雅；加点现代品味； 事情应该会有所不同……;第四节 我们的“上帝”;我们的唯一战场就是消费者的内心，了解我们战场的地形，哪些高地已被其他的品牌占领，哪些高地虽然有利但凭我们的实力占领不了，有些平地我们可以很容易占领但对我们没利，我认为策略的重心就在于用什么样手法以我们的产品作为军队去攻占消费者心中的某个有利的高地。;客户主力区域：尧化门 机会客户区域：仙林 迈皋桥 邻近乡镇 边缘客群区域：主城其他区域;清晰界定并巧妙地拍对了目标人群的马屁，才能成功;客户主力区域-尧化门客群构成;客户主力区域-尧化门客群分析;客群需求总结;客群需求总结;同样的地段，价格超值 同样的住宅，品质更优 放远视野，是环保公园里的家 更是绿氧鲜境萦绕的家 是别人加价买景观一线 而我们选择免费送千吨鲜氧 换个观点，这才是生活的价值;开始给项目定位……;第二章 出路;第一节 定位;定位的引导性和领导力; 一个迷人而有效的差异化产品概念： “富氧公园式生活理想家” 我们就是：公园式富氧生活。我们不是炒作，不是豪宅，我们是绿色理想家。南京第一个。阐释一种全新的绿色、优雅、悠闲、迷人的生活方式。;全城首创 富氧公园式生活理想家园; 有了项目的属性定位； 开始传播概念的发想…… ;第二节 传播;案名;中央公园是公园吗？ 中央公园在哪里？ 我住中央公园里！;2012.6 广告第一波1： 中央公园即将登陆石城 （电话，不告知产品信息— 留悬念） （临时接待中心包装） （案场；精神堡垒） （礼品设计制作） 新闻两篇： 1.中央公园，强势登陆石城。 2.中央公园，原来不是公园。;2012.7 广告第一波2： 最美的风景不在远处，而只在回家的路上。New town,是你生活的所向 1.广告（户外+形象） 2.新闻两篇： 最美的风景不在远处，而只在回家的路上 我在风景如画的回家路上。 3.公关：筹备开工典礼； ;2012.8 广告第一波3： 回到起点，回到香巴拉 广告（户外+形象）推整盘：中央公园，在新尧城中—（点明项目位置） 新闻报道：1）回到起点，回到香巴拉。 2）我家住在公园里 内容：样板房+现场售楼处同时搭建/（中央公园形象树立，产品进入潜伏期） 售楼处模型 ;2012.9 广告第二波1： 只有新尧，只有中央公园 ;2012.10 广告第二波2： 城市与中央公园，百年一遇 ;2012.11 广告第三波： 中央公园，盛世开园 ;第三节 营销;营销阶段划分： （项目总分为2期开发，一期开发北5栋） 一期营销周期： 蓄水期 2012.6—2012.10 强销期 2012.11—2013.3 续销期 2013.4—2013.8 保温期 2013.9—2013.10 预计项目一期12个月销售完毕。;营销操作： 2012.7 售楼处接待、客户接待/ 策划配合 （形象包装+临时广告投放） 1.售楼人员6人，经理/总监各一人 2.销售道具：销售准备的现场物料等。 3.销售人员培训、竞赛上岗。;营销物料 1.模型：项目模型