2013年5月22日大赖捻国际大酒店项目营销执行方案.ppt

深圳辉宏达地产顾问有限公司 2013年5月22日;目录：;产权酒店在国内的发展脉络及运营模式分析;酒店式公寓基本概念;特 点;;;1991年;*;产权酒店在国内的发展脉络及运营模式分析;*;*;*;*;*;*;*;*;产权酒店在国内的发展脉络及运营模式分析;投资增值; 业主的盈利方式是靠个人出租，收益较无保障。 所以此类物业销售在市场竞争激烈情况下，竞争力不强。;分析和结论： ;发展商; 分析与结论：;发展商; 分析与结论： ;直接销售;从深圳公寓市场来看，提供返租、代租等服务的物业在价格上比普通公寓普遍要高，尤其是提供返租或者承诺回报率的物业价格比普通公寓高出20％左右： 各物业营销模式及价格比较表 ; 在二手房市场上，业主有固定收益的物业也涨幅较大。而不承诺固定收益，或者已经承诺固定收益却未能使客户获得所承诺之收益的，价格则上涨不大。 深圳酒店公寓项目价格变化简表 ; 在市场反应来看，有投资回报的项目销售最好，虽然价格较高，但承诺的投资收益使客户对项目更有信心，尤其是像泊岸公寓这类固定回报的物业更受欢迎，开盘仅两个月，仅剩余几套。 有投资增值服务的物业销售次之，普通公寓因服务水准及软硬件设施不能适应现代公寓的要求，销售速度较慢，多数发展商会在后期引入一定的经营方式来改善销售。 ;不同的销售模式对开发商回收投资的影响;不同的销售模式对业主获利的影响;产权酒店在国内的发展脉络及运营模式分析;深圳及昆明产权酒店及酒店公寓过往发展 及案例分析;产权式酒店公寓;开发商出让产权或收益权获得一次性收益，负责后续管理经营，小业主获得投资回报。; 与固定返租有个固定价格相反，利润分成并没有固定承诺价格； 利润分成一般都是采用酒店经营利润分成，该分成利润额度取决于酒店经营获取利润状况以及该户型在利润额度所占比例； 利润分成出现晚于固定比例返租，规避了固定比例返租经营收益不足可能带来的返点压力； 据了解，深圳典型的利润分成酒店式公寓为大梅沙雅兰酒店。;开发商：雅兰置业（深圳）有限公司 项目地址：盐田区大梅沙盐葵路98号 项目规划：产权酒店 绿化率： 40% 占地面积：21020平米 建筑面积：23122平米 建筑风格：现代 总户数：206户 40-75平; 开盘日期：2000-6-1； 开盘价格：15000元/平方米； 装修标准：精装修； 目前二手房价：10500-11000元/平 物业管理费：40元/平方米·月 经营方式：业主购得客房产权后，将客房委托雅兰酒店进行出租和管理，雅兰酒店每月返还给业主一定额的利润，雅兰酒店提供多种回报方式： ;A方案：休闲投资型（享有100％利润分配）； 委托经营期限：不少于一个财务年度（12个月）； 业主入住权利：业主可随时入住酒店，不计天数 ，与酒店共享盈亏； 利润分成方式： 委托期间，暂由发展商垫付酒店基本运行费（40元/月.M，包括管理费、冷暧水费、空调费、房间清洁费、设备与物业维护基金），在年底利润分配时，从业主应分利润中予以冲减；当应分利润不足以冲减业主应承担的酒店基本运行费且业主不改变原有委托方式时，不足部分转入下一年度利润分配时予以冲减，直到冲减完为止； 当业主委托期限满，改变委托方式或终止委托合同时，需一次性结清发展商代垫的基本运行费用和其他全部经营成本。 ;B方案：投资回报型（享有60％利润分配）; 委托经营时限：六个财务年度，六年期满后，若需继续委托，双方另议。 业主入住权利： 每年入住签分累计不超过80天，酒店基本运行费用由发展商承担，业主无须交付； 超过80天时， 业主入住需按当日散客房价的优惠价支付房费，且不再实施签分制； 利润分成方式：在六年连续委托期限内，只分享酒店盈利，不分担酒店亏损；在年终利润分配时，发展商与业主按4：6的比例，分享业主应分得的可分配利润。; 利润分成模式牵涉到后期经营，收益程度不确定，该模式对投资客户吸引力明显减弱，深圳已经放弃该种经营模式。;经营型酒店式公寓重要营销方案，通过承诺固定收益，促使业主购买产品;开发商：深圳市金中环 项目地址：深圳CBD（地铁1号线和4号线交汇处会展中心站E出口 ） 项目规划：酒店公寓 占地面积：7368平米 建筑面积：10.3万平米 销售时间：2005年11月24日 酒店公寓：300套 户型面积：单房：30-35平，一房一厅：50-55平，两房：81-85平，三房：100以上 ; 开盘价格：21000元/平方米； 2005年11月24日开盘 装修标准：精装修带家私家电； 物业管理：金中环物管； 目前二手房价：28000-35000元/平 经营方式：入伙时与业主签订3-5年返租协议。 返利方式：协议期内每年给予5%回报；协议期