世联北京世界名园的营销策略报告.ppt

世界名园营销策略报告;报告纲要;一、房山区域分析;房山区——人类文明之源，历史悠久;“西部生态带”、交通方便;生态、旅游、文化资源丰富，但开发利用不够;产业优势明显，高于通州区;北京区县工业排名（第四）;但房山房地产开发缓慢，不属于居住热点区域;区域面临的机会：06年初北京规划局发布北京将建11个新城，房山区为其中之一;新城规划具备优势的功能配套;二、项目本体分析;起始点;（二）项目基本经济指标;（三）世界名园配套体系丰富 可替代中心城市的丰富性、便利性;以四个不同的国外标志性城市的命名不同的组团，以契合项目“联合国生态社区”的定位； 为解决社区生活配套问题，规划了大面积的商业街和教育配套； 以六层带电梯板楼为主，兼少量板式小高层（6#、7#、22#、25#），保证了相对较低容积率的建筑形式； 总共2762户，其中A区在售，共772户。 ;一期经济技术指标; 2、配套启动较晚，不能先行展示;3、户型属于区域主流设计，六层带电梯板楼为主的建筑形式区域稀缺;（四）项目本体综合评价;三、项目成交客户分析;项目成交客户分析;认可本项目的因素：配套、规模、景观、环境;目前成交客户收入水平集中在2-6千元/月。;客户购房目的中，自住与给父母购房占据70%比例，投资客户也占据较高比例。;四、区域市场房地产项目分析;大窦桥;（二）区域市场项目比较;田家园小区;（三）区域市场销售情况统计;（四）区域市场存量统计;（五）区域市场客户分析;（六）区域市场总结;五、项目占位;目标;（一）项目SWOT分析;卖点整合; 区域？ ;中低密度带电梯板楼，区域稀缺。 区域主流户型，不具备绝对竞争优势。 景观园林规划品质难以抗衡其他项目。 设施、设备、交房标准也无特殊亮点。;商业：8万平米商业大街，尚未成形，区域非商业投资热点区，难以“先声夺人”。 医疗：项目原定位为养老型社区，引进国家级医疗配套，但没有及时到位。 教育：蓝天幼儿园已经签约进驻，北京八中（初中、高中部）还在谈判中。;北京第一大盘，320万平米建筑面积。 规划人口5万，为目前整个窦店镇居民总数。 已经脱离社区的概念，形成城市的轮廓。 大社区，服务与管理品质比较关键。本案智能化系统医疗服务平台、特色“一卡通”服务较为突出，但物业管理服务公司暂未明确，物业管理价值空白。;实物展示 X ;区域房地产项目联合借势、造势， 炒热区域，提升市场关注度，造成 区域物业升值话题！;在解决危机问题、展示问题的前提下，跳出单纯的大盘竞争，营造“城”的营销模式，引领市场，抢占最大量客户份额！ 对抗性营销，劫杀竞争对手客户群！ 预留升值空间，增加楼盘吸引力！ 大客户营销，开辟大体量营销阵地！;（三）项目占位 ; 六、项目占位下的整体策略安排;（一）策略总攻略;（二）策略总攻略;展示攻略;展示攻略;展示原则：;（二）策略总攻略;常规营销渠道分析;根据项目情况，分两个阶段制定推广策略;06年以危机处理与案场整改为主，营销推广以低成本、直销性渠道为主。;07年项目起势，迅速扩大项目信息覆盖面与市场影响力，奠定大盘形象。;1、06年营销策略;形象定位、核心概念与营销主题;06年推广攻略;06年主要推广内容;出位、出彩;北京燕化集团;阶段性地组织相关专业人士（建筑及园林规划公司、物业管理公司、医疗、教育等配套机构、环保公司等）的“项目推介沙龙”，分项研讨项目主推广线上的核心议题，演绎“城”的画卷。——城的理念;七、商业销售建议;世界名园商业概况;一般城市居住区商业设施指标;公共服务设施控制指标（平方米/千人）　　　 ----------------------------------------------------------------------------- 居住规模 居住区 类　　别 建筑面积 用地面积 总指标 1605～2700 2065～4680 (2165～3620) (2655～5450) ---------------------------------------------------------------------------------------- 医疗卫生 60～80 100～190 （含医院） (160～280)