南京江宁武夷绿洲的产品报告.docVIP

产 品 研 析 篇 一、项目基地资源分析 一）、基地位置 本项目有一定区位优势，北面是东山老城区城南部分，西临外秦淮河，东临繁华的竹山南路商业街，南临玉带圩。秀丽的外秦淮河悠悠的流淌在小区周围，河堤上幽静的景观大道为住户提供了舒适的休闲佳地。清洁、充满生机的水面是城市的灵气所在，活力所在，南京一直以深厚的人文景观和丰富的山水风光著称于世，“显山露水，滨江显城”是南京城市规划的一个基本思路。在南京内河水系中占有举足轻重地位的人文之河——秦淮河更有着悠久的历史，其周边的用地一直为开发商梦寐以求。作为南京市内秦淮河的源头——外秦淮河边如今也矗立起很多高楼大厦，武夷绿洲就借助这一风光优势开发建设，住宅更具人文气质。 二）、项目概况 武夷绿洲位于兴宁路与天元路交汇的西南方向，以多层住宅为主,小高层,高层,别墅住宅为辅。 武夷绿洲占地约700亩，总建筑面积60万平方米。 小区内有自然的山和水，依山傍水独特设计占地22亩的公园，倡导的是人与自然和谐共生的理念。 三）、周边配套 随着科技园、大学城的不断建设发展此项目将会越来越受到周边居民的关注。此项目周边交通正在快速的建设当中，江宁地区的内部交通网在未来两年将布满小区周边。（现有交通线路：200路，4路，东雨线） 小区内配套建设专属小学一所、专属幼儿园两所；周边学区有东方中英文学校、省重点江宁高级中学； 小区内部建有超市、菜场、精品商店等； 小区周边有建设银行，南京商业银行，华夏银行，将军路邮局； 江宁区医院：基本满足小区业主的医疗需求。 二、后期首推产品（观竹苑14栋多层）研读 一）、户型设计分析 1、户型配比 户型设计较合理，面积从60平方米到230平方米均有设计，面积在100平方米及以下的占56%， 125平方米左右的户型占20%，125平方米以上的占20%，整体户型配比合理，但100㎡以上所占比例仍偏高。另外100平方米—125平方米的三室两厅一卫和三室两厅两卫面积跨度太大，两个户型只相差一个卫生间，这会增加一定的销售难度，购买者会对这两种户型进行比较，造成自己产品之间的竞争，这样的户型设计增加了销售抗力不利于产品销售。 2、户型优劣势分析 1）优势分析 户型设计较合理，兼顾经济实用型和舒适安逸型，可以满足不同客户的需求。 户型结构较规整，空间浪费少，利用率很高；房间布局紧凑合理，使用率高。 明厨、明卫、明卧、明厅及大飘窗的设计易于室内采光及呼吸新鲜空气，让业主在家中享受自然带来的无穷乐趣，真正体验健康每一天。 房间的功能分区大小合理，宽大明亮的起居室，即使是小户型，也能满足现代人对公共活动空间的需求。 2）劣势分析 将现有飘窗设计为转角飘窗，这样可以弱化建筑设计的严肃感，达到刚柔并进的视觉效果，流线与直线的设计语言将表现出建筑的时尚与现代。 注意空调机位的设计，方便用户安装空调。 厨房地面无地漏，一旦漫水很难疏导，建议加入地漏设计。 一期水管设计不合理易造成堵塞，建议二期观竹苑进行改进。 一期电路混乱，线路搭错情况明显。 3）跃层设计建议 跃层的设计受坡顶的影响较大，二层部分功能分区不合理，主卧室的设计很难达到舒适的效果，建议将功能分区重新布局。 主卧室一定要宽敞舒适并设计为主卧室套房，包括主卫、更衣室等。 二）、立面设计 1、整体外观设计 整体感觉时尚现代，产品品质精细，能够体现开发商品质，是理想的人文居住空间，与开发商制定的楼盘定位相一致。建筑的整体感强，建筑设计与景观设计完美结合，山水灵气溶于建筑使小区更具人文气息。 武夷绿洲外立面采用三段式设计，设计出具有明显特性的建筑风格。地面到一层外墙用文化石装饰，二层到五层采用斜纹瓷砖拼贴，六楼到顶用米黄色外墙漆粉刷。通过颜色变化体现出建筑的沉稳感。 设计建议： 斜纹瓷砖拼贴做工虽然考究，但是过多的斜纹堆砌易造成视觉的眩晕感。建筑外观都以深色为主，可以把顶层颜色加重，中间颜色减淡，这样会使得建筑更贴近生活，更加温暖。 单元入户、凯旋门设计过于厚重严实，给人压抑之感；且凯旋门的设计阻碍一楼阳光直射，增加了一层户型的销售难度，建议取消这一设计，体现简洁之美。 突出构架的线条过于僵硬，易造成严肃空洞的视觉感受，过多的堆砌细部造型反而给人以造作，繁琐之感。只有将实用与美观相结合才可以制造出优秀的产品。建议取消这一建筑设计。 本案一期立面图 外立面设计增加识别性，避免统一单调的格局，加强建筑的人文气质，在不失共性的前提下突出个性美，让业主在不同的环境中感受不同的文化气息。 2、顶部处理 1）外观描述： 本案建筑的飘顶融合两种设计风格，一种是采用绿色阳光板的弧形设计，一种是直线十字架形设计。增加了建筑物的动感。 2）设计优点： 前者让曲线成为空间的主要元素，靠流动的韵律来弱化建筑的严肃性；后者选择直线作为视觉语言，以简洁作