黑龙江牡丹江镜泊的小镇项目营销推广策略方案.ppt

镜泊小镇下阶段推广策略;项目思考;现阶段我们的目标是？;伍亿;;已销售 上京传说 芬兰印象;剩余产品 欧陆风情（71套约1.5亿）;产品缺口—1.5亿;因目前仅推出三个组团，因此目前的销售情况还是很不错的。但通过下面的客群及现状分析，我们发现成果中也蕴含了一些危机。;我们的目标客群在想什么？;是否有投资价值;投资价值;看看我们做了些什么？;销售方面 客群分布：基本集中在黑龙江省内，尤其以牡丹江为主。 客群组成：万合昌盛在本地的关系客户、项目内部客户、与项目本身相关的客户、大多为市政领导、公务员、内部股东或员工、还有部分抵押工程款客户。 销售分析：因多项指标及权利未明确，如销售具体价格、优惠幅度、花园面积等，故目前销售比较杂乱无序，后续可能将面对客户投诉及众多法律问题，将对项目形象造成一定的负面影响。开发商应加快进度，尽快将一些关键???标明确，以确保后期项目快速发展。;知名度方面 目前项目在牡丹江已经具有较大知名度，但在东三省、环渤海湾影响力就不够了，在珠三角、长三角基本没有知名度。;工程节点 到目前为止，十大特色旅游产品都未完工，只有高尔夫、风情街的俄罗斯街区、东南亚街区据最新时间表，年底可能完工。 分析：到今年底，项目内可游玩的实质性项目仍然稀少，这对后续的推广与销售都会增加不少难度。项目方可对十大产品采取先易后难的方式，逐步落实产品建设。;招商方面 目前火山项目、4D影院项目、冬冰夏水游乐园、马术、小南国、七星级酒店等都没有正式完成招商，项目实际可推出的卖点较少。 分析：在意向客群对项目不了解的基础上，还没有实质性的利好能够激起客群的购买信心，成交难度大。可采取先易后难的方式，再给予一些政策利好，先落实一部分商家，再一个带一个逐步完善。;推广方面 因为工程节点的问题，没有实质信息可传播给客户，推广比较虚。在前阶段并无不妥，但须尽快完成从虚入实的转变。 我们始终只能传播一种规划一幅蓝图，却没有实质信息，这导致关系客户以外的目标客群很难下定购买决心，尤其是外地客群，理性的思维导致他们要看到项目工程、招商实质进展才会考虑购买。随着工程点的落实，之后的推广广告公司方面也将会将推广信息由虚入实。;小结 现阶段销售完成得还不错，但客群方面主要依赖内部客户，在工程控制、品牌形象推广、项目知名度、美誉度建设方面有所不足。拥有较多的关系客户资源是件好事，但站在项目长远发展的角度来看，我们可以思考一下，;关系客户资源是否能支撑整个镜泊小镇的销售？;NO;目前已消化组团约150套，仅占总体量的二十分之一不到。剩余近3000套约45亿元的产权酒店，仅靠牡丹江本地以及关系客户资源基本不可能完全消化的。;如果我们继续走在这样冲刺5亿的道路上， 则很有可能我们是在;用5亿消灭45亿;所以，我们的误区在？;伍亿;上京、欧陆、芬兰三个组团全部推售也仅是3.5亿的量，而整个镜泊小镇的产权酒店建面是47万㎡，约合50亿元。而项目本身的多元化经营决定项目不单只是售楼这么简单，项目的旅游元素开发和后期经营更是关键。;年度目标需要达成，但更重要的是在达成年度目标的同时，为之后项目二期、三期产权酒店推出做好铺垫，为项目后期销售与经营做好铺垫。我们的资源优势要强化，后期的战略规划更要重视。兼顾现在与未来，项目才能取得良好的可持续发展。;所以，我们下阶段目标是？;用5亿带动45亿;下阶段营销及推广主线是？;由虚入实将价值点呈现给客群;随着现阶段几项工程都将进入尾声，是时候完成项目由虚到实的转变了。;营销推广思路;营销思路;工程节点建议;项目名称;9月 层峰人士的交际平台---高尔夫球;10月 热带植物与北方温泉情景交融;室外温泉、温泉入户;10月 充满异域风情特色的商业街;商业街—民俗风;10月 风水湖;2012 冰雪欢乐谷;冰雪欢乐谷—狗拉雪橇; 2012 昆虫馆;小结 到目前止十大产品没有一项完工。在工程节点安排上，应采取先易后难得方式，将容易修建、容易维护且能立即投入使用的工程优先完成与开放。让目标客群看到项目每隔一段时间都有实质性的进展，从而实现将项目的价值点从前期“虚”的形象向“实”转变。 注：由于北方具有强烈的季节性，尤其在黑龙江地区，长达近半年的冰冻期，因此，系列的旅游项目应在冰冻期前完成。;招商节点建议;项目名称;一、与II集团签署分时度假合作协议; 分时度假------欧美发达国家成熟的运作模式 分时度假就是把酒店或度假村的一间客房或一套旅游公寓，将其使用权分成若干个周次，按10至40年甚至更长的期限，以会员制的方式一次性出售给客户，会员获得每年到酒店或度假村住宿7天的一种休闲度假方式。并且通过交换服务系统会员把自己的客房使用权与其他会员异地