承租人优先购买权蔚氖题研究.doc

承租人优先购买权问题研究 论文提要：承租人优先购买权是当今世界各国普遍确立的一项民事法律制度。我国也于1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》第230条正式在法律层面上确定了房屋承租人的优先购买权，但该条较之于以往的法律规定并未有所进步，对于该项权利的法律性质、实现程序及救济方法等均没有明确界定，因此，该项法定权利是存在制度缺陷的，从而导致了在理论界中，各派法学家对承租人的优先购买权的法律性质等方面的问题众说纷纭，在司法实践中，大量存在出租人违背诚实信用原则，毫不顾及承租人利益，擅自出卖租赁物，而承租人明明享有法定权利，却不知如何合法、简便的实现自己的优先购买权，当他最终实现了自己的优先购买权时，往往已经付出了大量的人力、物力，收益与成本相比往往得不偿失，承租人往往对该项权利望而却步。所以说，法制的不成熟与不完备会降低法律的社会功能。本文将从承租人优先购买权的概念和性质、历史发展、承租人对租赁物享有优先购买权的逻辑原理、所有人优先购买权与承租人优先购买权竞合、承租人如何实现自己对租赁物的优先购买权等相关问题作较为全面的分析与论证，以期通过逻辑上的正本清源弥补我国现有法律关于承租人优先购买权规定的制度缺陷，缓解司法实践中的种种矛盾，最大效益地发挥这项法律制度的社会功能。 一，承租人优先权的概念和性质 承租人优先购买权是当今世界各国普遍确立的一项民事法律制度。我国也于1999年正式确立了这项法律制度。《合同法》第230条规定“出租人出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”据此规定，承租人优先购买权是指承租人基于租赁合同，在出租人出卖租赁物时，在同等条件下可优于其他人购买的权利。需要说明两个问题：第一，世界其他国家和地区的法律规定了承租人对其他租赁物的优先购买权，如我国台湾地区民法认可了基地及耕作地承租人的优先购买权，我国现行法律只规定了房屋承租人的优先购买权，还没有认可其他承租人的优先购买权。第二，所谓优先购买权，只能在出租人采取出卖这种民事行为处分租赁物时，承租人相对于其他买受人而言所享有的法定权利，而当出租人以出卖以外的其他民事行为，如赠与、互易、遗赠等方式处分租赁物时，或者因出租人意志之外的公法行为，如法院强制执行、征收、征用等方式处分租赁物时，承租人是不能享有优先购买权的。 关于承租人优先购买权的法律性质，当前国内主要存在期待权说、形成权说、请求权说等三种不同的观点。期待权说认为，出租人在将租赁物出卖前，承租人的先买权尚未现实化，其性质只能取决于将来可能取得的权利的法律性质[1].附条件的形成权说认为，只有当承租人条件成就时(义务人出卖标的物与第三人)，才得以一方之意思，形成以与义务人将租赁物出卖给第三人的同样条件为内容的契约，而无须义务人的承诺[2].请求权说认为，先买权是先买权人对出卖人的买卖合同订立请求权，买卖合同尚须经出卖人之承诺才能成立[3]. 笔者认为，上述观点均有一定合理性，但也都存在不足。笔者主张应当立足于社会生活的现实，从权利产生的原因出发，去考究法律的价值选择，来认定权利的性质。 首先，承租人的优先购买权虽然是基于债权行为(租赁合同)而产生，但它却不属于债权请求权的范畴。这种权利具有物权的属性，其一，承租人的优先购买权以物为客体。物权客体所指的物，是指人身以外，为人力所能支配，并具有一定使用价值的物质资料，包括生产资料、生活资料、自然物、劳动产品、流通物、限制流通物、有体物及光、热、电、气等无体物[4].承租人之所以要与出租人签定合同，看重的正是租赁物的使用价值，而且这个租赁物还必须是为人力所能支配的，即承租人能够占有和使用的物质资料，这两个方面，缺少任何一个方面的物均不可能成为租赁物，因此，租赁物必须符合物权对客体的要求。其二，承租人优先购买权是一种绝对权，对世权，它是以不特定的任何人为义务主体的民事权利。一方面承租人有权在法定范围内按自己意愿支配这项权利，他可以决定在同等条件下买或者不买租赁物。另一方面，承租人有权排除其他所有购买人，甚至也包括所有权(出租人)对自己所享有的该项权利的干涉和防碍。其三，承租人优先购买权具有排他性。一方面，承租人有权排除他人对自己享有的该项权利的侵害。另一方面，由于内容相同的物权之间具有相互排斥的性质，任何同一租赁物上不可能同时存在两个承租人优先购买权，这也符合物权法一物一权原则的精神，同时，现代各国法律普遍认可和规定了承租人的优先权购买权，因此它也符合物权法定原则。 既然承租人的优先购买权属于物权的范畴，那么它又存在于物权体系中的那一个角落呢?首先，它肯定不属于自物权。自物权，又称所有权，指物的所有人对自己的所有物依法进行全面支配的物权[5].承租人的优先购买权不具有自物权人对物的占有、使用、收益、处分的