黄冈明珠大道项目前期调研与定位报告.ppt

*;前期顾问工作阶段划分;在过去半个月时间里，本司专案组进行了如下调研与研究工作;引领黄冈都市复合居住范本 打造全新空中院馆生活 在深度沟通的基础上，大家顾问一行6人，在黄冈及鄂州进行了为期8天的实地调研，共走访了十余个项目，完成了250份潜在目标客户的有效市场调查问卷，并对黄冈当地相关政府部门以及实际操盘的业内专家进行了若干场深度访谈，以求找出当地购房者的核心特征，为项目定位以及后期商业开发思路提供牢固支撑。 黄冈明珠大道T0146-2010地块项目（下称明珠大道项目）作为18万方的中等规模项目，从开发角度而言，较高的开发成本对项目的高溢价与创新提出了较高要求，同时还承载着企业品牌、市场标杆的诸多外在使命，因而项目的开发，已超越了普通市场层面的要求。基于此，本次汇报将围绕如下几个方面核心问题的解决依次展开： 1、结合城市特征、现有规划指标和企业开发目标，确定项目的初步规划思考？ 2、立足区域竞争，准确把握客户需求，寻找项目的核心竞争优势？ 3、兼顾企业现金流和价值最大化考虑，为本项目3万方商业的价值最大化提出建议与参考？ 以下汇报，将围绕上述问题依次展开。我司愿和贵司一起在各自的专业领域内，将本项目打造成黄冈的宜居典范之作，创造黄冈楼市的又一个辉煌。;本次汇报内容构成;1;地块紧临明珠大道，整体地势略低，内部有条现状道路连通明珠大道与珠宝路，有利于项目商业价值的提升；同时地块西南向可观长江与遗爱湖景观，具备一定景观优势;项目所在区域地处东部新城开发区，未来的政治经济中心所在，同时以鄂黄 长江大桥为枢纽，是鄂州黄冈的城市界面所在，桥头经济与良好区位的双重 利好优势赋予项目较大开发潜力与增值预期。;项目总规模18万方，是企业首进黄冈的开山地王之作，担负着项目形象与企业品牌的双重使命。同时，地块成本过亿，商业占比高达20%，如何通过商业价值的最大化化解地块的高地价成本，保障企业实现合理的投资利润也是本案定位思考的关键。;233米;项目周边黄冈师范、黄冈高中、鄂东职校等知名教育机构众多， 人文氛围浓郁，潜???消费群近4万人，是项目重要购买力支撑与消费群所在。;本案;观点一：黄冈城市化进程进入到快通道，城市人口的扩张是房地产市场的重要支撑：到2020年，城市整体城市化率达到60%，城市化进程的加快速将带来巨大的人口红利，是城市房地产的重要支撑； 观点二：城市东拓，中心东移，政府的大力投入将为区域房地产市场带来活力：目前城市主要向东发展，形成以黄州区与东部开发区为两大中心的双城格局，政府也将由目前所在的黄州区迁往东部开发区，将东部开发区打造成为新的城市政务金融中心，促进城市向东发展；;桥头经济、政府重地，赋予项目较大预期潜力； 周边中学大学教育资源丰富，购买力强劲、人文氛围浓郁； 地块高层视野可观遗爱湖与长江资源， 地块方正，地势平坦，利于整体规划布局。;指标 属性;东部新城 受桥梁与教育经济带动 未来政务中心所在 商业与居住并重的 复合型城市综合体标杆！;2;项目开发进度要求;1、地块临街拐角处不在地块范围内，临街面较少，不利于地块商业价值的发挥，对项目商业形态与业态规划提出了较高的要求？ 2、地块整体呈刀把状，南北向狭长，东西向较短，而地块景观视野基本集中于西南向，地块整体狭长的地形对景观视野的最大化有较大影响与限制，如何优化地块的整体规划布局最大化发挥地块的景观价值是本案住宅规划的重要思考方向？ 3、项目总成本高达1.35亿元，楼面地价750元/平米，建安成本2300元左右，合计开发成本3000元左右，而黄冈市目前整体均价水平也仅在3000元左右。如何化解高地价成本的限制，通过高溢价产品组合保证项目的竞争优势与利润实现是项目定位思考的基础？;1.项目目标 形象要求：发挥地块优势，建立区域标杆形象； 品质要求：满足区域中高端市场的消费与居住需求 速度要求：快速进入开发阶段，在利润最大化的前提下有效规避市场风险； 2.品牌目标 借助项目的成功开发，树立企业品牌在黄冈的影响力，为后续开发奠定基础； 3.财务目标 快速实现资金回流，通过产品创新和营销突破，实现利润最大化； 通过良好的开发节奏与产品线搭配，保证企业整体资金链的平衡及开发进度；;如何突破竞争，快速树立项目的标杆地位与认知？ 对策：通过全新项目形象与物业创新，成为黄冈全新生活方式的引领者;城市背景;城市总人口达到600余万，城市GDP总值与固定投资均位列 “1+8”首位，仅低于武汉，巨大的