物业公司工程维修部工作手册讲述.doc

工程维修部工作手册 编 号: CBREXH-GZ-EM-04 版本/状态: A/1 编 制: 审 核: 批 准: 生效 日期: 二〇一四年七月一日 ***物业管理服务有限公司 工作手册目录 序号 章节 文 件 名 称 页面 1 工程维修部目标及实施措施 4 2 工程维修部组织架构 5 3 工程维修部岗位职责 6 4 工程维修部管理制度（规定） 15 4.1 特种作业人员管理制度 15 4．2 高低压配电室安全工作制度 16 4.3 变配电工作票、操作票制度 17 4.4 电梯安全管理规定 18 4.5 电梯维保服务考核制度 18 4.6 电梯机房管理规定 19 4.7 设备机房管理制度 19 4.8 设备机房防火管理规定 22 4.9 设备事故处理规定 23 4.10 设备机房卫生管理规定 25 4.11 设备运行记录管理制度 25 4.12 设备标识管理规定 26 4.13 设备台帐管理制度 26 4.14 机电设备维修工具管理规定 27 4.15 安全用水、供电管理制度 27 4.16 监视、测量装置管理规定 28 4.17 运行值班工交接班制度 29 4.18 工程、维修档案管理制度 30 4.19 房屋修缮管理制度 30 4.20 外包工程项目管理制度 32 5 工程维修部工作流程 32 5.1 电气设备检修安全技术规程 32 5.2 配电室倒闸规程 34 5.3 市电、发电联锁柜操作、维护规程 35 5.4 电梯安全操作规程 35 5.5 给排水设备安全操作规程 36 5.6 给排水设备运行管理规程 38 5.7 给排水维护保养规程 39 5.8 冷水机组运行操作规程 42 5.9 中央空调系统运行管理规程 44 5.10 柴油发电机安全操作规程 46 5.11 螺杆冷水机组系统操作规程 47 5.12 焊接作业规程 49 5.13 设备安全事故处理规程 50 5.14 直饮水系统管理规程 51 5.15 一般报修流程 52 5.16 计划检修或重大设备检修流程 52 5.17 供电限电停电审批程序 53 5.18 客户报修服务管理办法 53 5.19 客户维修服务管理程序 57 5.20 设备更新改造程序 58 5.21 外包项目合同签订工作程序 59 5.22 外包项目监管程序 60 1．工程维修部目标及实施措施 目标： 年度电能耗（除中央空调）同比下降10%以上 房屋本体及设施设备按计划保养，计划完成率100%，运行正常； 月度零修及时率达到98%以上，月度零修合格率达到100%，无零修质量造成的有效投诉 有效控制供方驻场服务质量 设备重大管理责任事故为零 月度记录、资料保存完整，及时归档，归档率100% 3．工程维修部岗位职责 目标： 明确部门职能各岗位工作职责、工作范围和日常工作。 内容： 部门工作职责： 负责楼宇设备设施的交接验收，建立详细的设备设施台帐，对接管验收的设备设施做好现场标识，并完成交接报告； 制订工程维修部日常运作、管理工作程序及各级人员的岗位职责，建立设备设施的安全操作、运行管理、维护保养、应急处理等技术文件和对客服务标准、规范； 负责制订楼宇（工程维修部分）的年度和月度预算、采购计划、资金支付计划、年度和月度设备设施维护保养计划和设备设施大修计划； 对管理范围内的设备、设施进行全面、有效的管理，确保设备设施的正常运行。按年度和月度设备设施维护保养计划对设备设施进行维护保养，确保维护保养和检修的项目、方法和完好程度符合相关规定。定期进行设备设施完好率的统计和考核，使设备设施完好率达到公司规定的标准，满足客户的使用要求。在紧急情况发生时，能够按应急处理方案实施有效控制处理，确保人员和设备设施的安全； 按对客服务标准完成对客服务事项，维修及时率、返修率、客户满意率必须达到公司规定的标准； 建立、实施对工程分包方的评审和考核制度，负责外委工程项目和采购设备、材料、配件的验收和质量控制； 负责客户二次装修方案的审核和施工现场的技术方法、施工质量、使用材料的监理，参与管理处组织的二次装修验收，跟踪二次装修工程遗留问题的整改； 做好上级领导安排的工程整改项目、新增项目的招投标和合同签订工作，对施工计划进行审核，对项目实施过程进行监理，并完成竣工验收等工作； 结合大厦实际，制订大厦经