郑州中油兆丰大厦实男场环境调查研究报告.docVIP

前言： 中油·兆丰大厦为中油地产在郑东新区开发的五朵金花之一，同时也是郑东新区规划中仅有的三个酒店项目之一，产品线涵盖裙楼商业、中低层的星级产权式酒店、高层部分的高档酒店式公寓，从产品形态上来说本案可归结为投资型物业。 “以史为鉴，可知兴亡！”为更好的做好本项目的市场定位、营销推广、经营管理等方面的工作，因此本此调研我司针对产权式酒店的行业发展历程及现状、郑州本地投资市场状况、本地投资客户意向问卷调查、本地酒店行业市场经营状况等多角度、深层次的进行市场调研和分析。 在此次市场调研过程中，我司采用了项目实地走访、市场数据收集整理、目标消费人群问卷调查的各种调研方式相结合，获得了大量翔实的市场数据和珍贵的市场资料，形成了以市场概况分析、行业针对性研究、专题分析报告为一体的调研报告，为中油·兆丰大厦项目的市场分析定位和营销前景预测扎下了坚实的基础。 由于时间关系，此份市场调研报告还存在些许不足，敬请开发公司进行批评指正。 谨呈：郑州市中油置业有限公司 目 录 第一章 郑州市场整体状况分析 8 一、宏观政策环境与经济环境分析 9 一）2006年上半年政策、法规发布与市场影响 9 二）郑州经济状况概述 12 三）房地产一级市场（土地市场） 14 二、郑州房地产二级市场分析 16 一）供应分析 16 二）需求分析 19 三）价格分析 22 【2006年度市场热点：】 24 第二章 郑州投资市场研究分析 25 第一部分 商业市场研究 26 一、2000年——2006年商业型物业投放及销售情况： 27 一）年度投放总量和消化总量 27 二）年度成交价格变化 28 三）客户构成情况分析： 29 二、商业地产项目重点个案点评 32 一）典型项目分析 32 二）商业调研小结： 37 第二部分 小户型市场研究 41 一、小户型的发展 42 二、郑州市场小户型分析 44 一）2003年—2006年市场售价变化： 46 二）2003—2006年小户型投放量分析： 47 三）区域投放量分析： 48 三、已售小户型个案分析 49 四、在售小户型个案分析 54 五、小户型市场特征分析 64 一）小户型的类型特征分析 64 二）小户型的客户构成分析 65 三）小户型营销模式分析 66 四）小户型产品特征分析 67 五）小户型物业管理分析 68 六）小户型项目定位分析 68 七）小户型面积区间分析 68 六、小户型市场特征分析 70 七、郑州小户型的发展趋势 72 八、小户型未来预测 73 九、对本项目的启示 74 第三部分 写字楼市场研究 75 一、写字楼市场宏观分析 75 一）郑州写字楼发展阶段： 75 二）写字楼市场分析 76 二、 写字楼项目资料 85 一） 商住楼典型个案分析 85 二） 纯写字楼分析 88 三、 投资回报率分析 89 四、 写字楼市场特征分析 90 一） 营销模式分析 90 二） 产品设计分析 90 五、 商住楼市场特征 91 一）商住楼概念及演变 91 二）目前郑州市场上商住楼分布 93 三）郑州商住物业模式分析 94 四）营销模式分析 95 五）产品研究 95 六、 项目对比启示 97 一）未来前景分析 97 二）写字楼与酒店式公寓SWOT对比分析 100 第三章 项目专题研究 101 专题一：郑东新区专题研究 102 一、区域概况 102 二、区域介绍 103 三、区域房地产市场发展现状 107 一）住宅市场 107 二）写字楼市场 109 三）商业房地产市场 112 四、房地产市场历年成交数据分析 113 一）总体市场特征 114 二）住宅市场特征 116 三）购房客户特征 118 五、区域综合分析及发展预测 119 一）区域SWOT分析 119 二）未来发展预测 119 专题二：投资型客户调查问卷分析 121 一、客户个人资料分析： 123 二、投资意向分析 126 三、投资依据分析 128 四、客户生活习惯分析 130 五、投资物业要求 132 六、付款方式倾向 134 七、结论 135 专题三：高档酒店专题研究 136 一、郑州酒店市场目前发展概况： 138 二、高档酒店经营市场的现状 139 一）高档酒店的分布特点： 139 二）高档酒店的市场特点： 141 三）高档酒店市场的其他现状分析： 148 三、项目区位以及投资条件分析 150 四、郑州高档酒店市场趋势分析 150 五、项目启示 151 六、项目目标客户群体预测 152 专题四：产权式酒店专题研究 153 一、产权式酒店行业项目信息类 153 一）四星级产权式酒店典型案例剖析 153 二）典型成功案例剖析 161 三）典型成功案例剖析 165 二、 对本案的启示 168 附件一：投资客户调查问卷 174