郑州鑫苑现代城项牡目阶段性营销执行报告.ppt

XINYUAN MODERN CITY CENTRAL URBAN AREA; 非常感谢鑫苑集团给予我行参与“鑫苑现代城”项目投标的机会，公司全力以赴地进行了本项目的市场分析、产品分析和营销思路分析等工作，并倾注了大量的心血，由于时间过于仓促，可能对产品的了解、策划概念的把握不尽完整，因此报告中如有不尽之处，还望贵公司予以谅解并予以指正。;幼 儿 园;;竞争楼盘分布图;楼盘;楼盘;上述项目销售均为今年新上市量，在半年左右的时间里，整体销售率已经达到了60%以上。;产品形态分析;价格分析;面积分析;户型分析;去化分析;私企业主;典型案例分析;典型案例分析;典型案例分析;典型案例分析;典型案例分析;区域竞争分析;;郑州市中央核心级绝版物;便捷交通,地铁旁的物业;公交医院;商业配套完善，生活高度便捷;陇西小学;专属的私家名牌教育;;核心竞争力;优势（S）; 学府林立.强强联手;;;??购客户主要是购买小高层、高层的住宅客户我们了解到他们是一群 看重物业的复合特征及自身的价值和保值特性， 注重圈层感与标签感，要体现尊贵舒适的都市生活， 不再追求短期回报，而是将物业作为一种资产长期持有;【LOFT客源】;【客源特征】 ;分布： Loft产品大多享有地理优势，处于人口密集，商业成熟，交通便利的地区 年龄：25-35岁 特征：一类是首次置业的中等收入的年轻客户群，他们购买的目的是自住；其次是二次或多次置业的投资型买家，他们购买的目的是追求回报；另外还有一类就是外地移民，他们购买的目的是建立一个立足都市的生活平台。 喜好：崇尚都市生活方式，寻求精神的依托 口头禅：一个叫“明天更美好”的信念 共同宣言：寻梦、创业，落定自已的家园 日常出入场所：商务楼，高品位消费场所，还有自己的心灵;【5万方商业客源】;5万方商业裙房;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;终端客户行业界定;;目前从市场的反馈来看，项目这一定位再次提升了物业 的成熟生活配套与学府林立的深厚文化底蕴 塑造独具文化特色·稀有·政中心·综合性地标物业 ;【LOFT公寓】;;1#、2# LOFT公寓;【5万方商业】;5万方商业;5万方商业;;由此，我们建议商业部分的销售模式可分为二种： ;销售模式一：面对市场的“投资包租”方式 ;1、本项目以略高于周边市场情况的租金价格对外招商， 适当提高了入驻商家的门槛，保证了项目的品质感。 2、在一般商家的前三年成本回收期，对租金予以优惠， 可吸引商家入驻，便于前期商业街的商业气氛塑造。 3、前三年包租的形式可树立投资客对于本项目未来发展的强烈信心。 ;销售模式二：先租后售“带租约销售”方式 ;1、本项目的商业部分定位为中高档商业，租赁价格就是对入驻商家的品质衡量标准，所以本项目的租金价格应略高出周边水平，无形中提高了入驻商家的门槛，强调了项目的品质感。 2、一般商业，在开业最初，都有三年的成本回收期，利润往往在第4年得以体现，本方案在商家租赁的前三年予以补贴，可对入驻商家形成极大的吸引力。 3、带租约商铺加上稳定投资回报率，对于投资客户极具诱惑力，有利于促进商铺的销售。 ;模式一：的风险集中出现在投资客身上，保证了开发商与租户的利益；从而影响商铺的销售速度，对于开发商的资金回笼造成影响；另外，此模式要求开发商成立专门的经营管理公司，对投资客作出承诺，因此该经营管理公司成立的门槛较高，必须具有丰富的商业运转、管理经验。 模式二：对于开发商、租户、投资客三方的利益都起到了一定的保障作用，先租后售的带租约商铺，再加上稳定投资回报率，对于投资客有较大的吸引力，有利于商铺的快速去化。 ;商业部分销售执行策略;商业部分销售执行策略;商业部分销售执行策略;【LOFT 营销策略】;LOFT销售执行策略;30%;分类项;根据市场上在售的Loft项目，普遍呈现高单价，低总价的特征（户型面积小）。 市场上，有少数Loft项目是以住宅项目立项，绝大多数以商业立项，虽空间使用率比普通产品高，可单价上区别不大，与同区域同品质的普通产品比较，一般要高出1.3——1.5系数左右。 所以，Loft产品的产权年限成为了项目价格的分水岭，低总价成为了Loft产品导入市场的有力销售法宝。;;商业推广策略;商业推广策略;甜品及冷饮店类橱窗效果图;服饰类橱窗效果图;零售类橱窗效果图;招商推介会 组织一定规模的主题商业研讨会，邀请签约商家、洽商中的商家、投资客户、媒体、商界知名人士参加，对项目特色商业模式进行进一步研讨，解析项目