金坛市金谷新城市傻奶业中心营销策划报告.ppt

金谷新城市商业中心营销策划报告（征询意见稿）;前 言? “条条大路通罗马”，最近的毕竟只有一条。策划就是寻找这条路，也就是帮助企业减少失误，寻求市场致胜之路。 商业项目，特别是在一个新的区域打造一个商业项目，在中国任何一个城市都是超级难题。新区新商业的开发特点，是操作复杂，工期短，见效快，利润显著。同时因其体量小，无周转余地，一旦造成失误，“咸鱼翻生”非常不容易。 这就要求开发商，在前期项目论证阶段，要慎之又慎，然而一旦做出决策，就快之又快。 一个月来，我们以辩证的、动态的、科学的、历史的、现实的角度，来审视金谷华城项目，在几大因素中反复比较，力争找到最佳营销方案。我们的研究成果都沉淀在本报告中。 ;金谷华城项目状况; 金坛市地处江苏南部，东与武进市相边；西界茅山，与句容市接壤；南濒洮湖，与溧阳、宜兴市依水相望；北与丹阳市、丹徒县毗邻。全市总面积975.46平方公里，人口54万，是长江三角洲开放城市，是清代著名训诂学家段玉裁、当代著名数学家华罗庚的故乡。 ;金坛城市位置;金坛城市位置;项目所在地;金坛城市特征;金坛的城市发展方向;金谷华城概况;第一部分形势分析;常州金坛房地产市场特征分析;常州金坛房地产市场特征分析;常州金坛房地产市场特征分析;常州金坛房地产市场特征分析;常州金坛房地产市场特征分析;综合分析： 通过对金坛市房地产市场特点的分析，发现目前市场存在许多有利的机会，足以支持我们对项目充满信心： 1、市场对房产的有效需求一直是旺盛的；金坛市场上存在不少持币观望的消费群。 2、市场上没有与金谷华城具有可比性的竞争性项目，我们的项目在市场上是独一无二的；缺少同构性竞争的。 ;金坛商业市场分析;居民敢消费，消费观念跟风严重 2002年金坛职工平均工资12113元，但社会消费品零售总额达到358404万元，说明金坛的消费力不以普通职工为主，但居民敢消费，且消费无集中偏向性，说明消费者容易被新鲜事物吸引，没有形成固有的消费模式。;高档商品消费的可选择性不多，造成了高档消费 群分流到常州、上海购物的习惯 在我们的访谈中，不少金坛本地的高收入阶层都有到常州、上海购物的习惯，他们认为并非他们消费不起，或是金坛没有好的品牌，是金坛缺乏高档商品选择、购物环境不好、品牌假冒的多，因此他们多会选择外出的机会或在节假日到外地购物。;政府行为导致去年商业物业价格飚升 金坛的商业物业的消费一直处于零散状态，以沿街店面为主，2002年，政府拆迁了市中心近1万平方米的传统小商业集中地，建设城市广场，600多个小商户突然无地经营，造成市场上的商业物业陡然紧缺，商铺租价翻倍上涨，且都是“有价无市”，商铺市场供求失衡。 ;金坛商业市场分析;综合分析： 根据以上分析，针对金坛缺乏综合性的消费场所，最有力的消费群体没有在本市内消费的特征，以及尚未形成综合性商业中心，商业业态分布不完善，消费者没有消费概念和缺乏本区域消费理念，我们将设计一个适合在金坛开发建设的相对大型综合性休闲娱乐购物中心。 ;竞争分析 由于项目的特殊性，项目在本地市场基本处于无竞争状态，优势十分突出，但我们必须同时认识到项目的开发将导致金坛整体商业格局的突变，无论是项目的商业定位、商业面积、消费力等都将拉动金坛商业经济的腾飞，因此我们有必要认识由于政府操作的不透明造成的潜在变数、市场上潜在的竞争者，并我们真正的竞争者不仅限于本市，我们要更多考虑本市商业面积激增而引发的如何拉动周边区域的消费力、商品经营者。;金沙广场——最直接的竞争者 10000M2地下广场：华帝超市 10000M2地面广场：市民休闲广场 首、二层：约10000M2商场（定位未知） 标准层：建设银行办公 金沙广场位置上是传统的商业旺地、行为上是政府的形 象工程、业态上补充了大型超市的经营空白，抢占了不少市场先机，与我们项目最根本的差异在商业位置上的不同，在金沙广场室内商业未定的情况下，我们必须尽早推出我们的商铺定位，抢占零售品牌经营者聚集经营的市场空白。 ;苏源地块 金谷华城项目临北环路对面，是金坛电力局属下的开发公司圈地，是目前已知的较大地块，尚未知道做何规划，是项目潜在的竞争者，必须密切注视。 ;潜在竞争区域： 溧阳、丹阳----同是隶属县级市，但其商业业态丰富、现代，引导性消费强烈，市区商业气纷浓郁，商业表现手法多样。 ;核心能力评估 有成功开发房地产经验，专业技术强； 企业具有良好的政府关系； 项目操作者、中层管理者年轻、工作勤奋，对项目发展充满激情，需加强专业经验和操作能力。 品牌形象评估 金谷集团在常州开发经验丰富，有一定的品牌效应； 项目在本地的品牌形象尚未建立