扬州商业项目全程策为划报告.ppt

;第一编 市场分析及可行性研究;1-1、扬州宏观经济发展;1-1-1 扬州简介;扬州既是风景秀丽的旅游城，又是人文荟萃的文化城、历史悠久的博物城。这里有中国最古老的运河，汉隋帝王的陵墓，唐宋古城遗址，明清私家园林，众多的人文景观，秀丽的自然风光，丰富的旅游资源，多年来吸引了大量的中外游客。 扬州境内有长江岸线80.5公里，沿岸有仪征、邗江、江都；京杭大运河纵穿腹地，全长143.3公里，是长江中上游和苏北、鲁南、皖东等地区货物的重要中转口岸。 同时扬州是江苏油田总部的所在地。;1-1-2 交通状况;主要指标;近年来扬州几项主要经济指标增长率分析;1-1-4 经济构成;历年来三产增加值增长率分析;;1912观点;1912 观点;1-2、扬州商业环境调查;1-2-1 主要商圈分析：;文昌中路：;文昌中路业态分布;;精益眼镜;汶河路业态分布;兴城路小美食街：;滋奇火锅;兴城路小美食街业态分布;1912观点;1-2-2 行业分析;根据扬州市2006年第一次全国经济普查主要数据公报 ，餐饮业共有11815户。 扬州市餐饮业非常红火，主要以淮扬菜为主，其次是简餐、快餐和火锅。餐饮店主要分布在淮海路、四望亭路和兴城路。在市场调研中，发现在就餐时间，扬州消费者很多，一般单客消费15元-30元之间，其中大型的餐饮店生意最好，常常满座（主要有福满楼、金聚德、食为天等大型餐饮店）。 ;扬州有着悠久的沐浴文化，约有500家浴场，分布在大街小巷，根据市场调研分析，扬州生意好的浴场，面积都在1500平方米以上，一般都以28岁以上的白领阶层消费居多，人均消费30元左右。 此类大型浴场，装修豪华，可以提供就餐、洗浴、娱乐等一条龙服务（如：红泥浴都、烟花三月、聚龙湾等大型浴场）。据红泥浴都马经理讲，红泥浴都现是扬州最好的浴场之一，曾经创造一天消费人次达到1000的记录。 ;扬州2005年开业的酒吧约40家，有19家小酒吧集中在友谊路附近，一般不超过200平方米，装修简单，缺乏现代感，生意较差，多以静吧为主。规模较大的酒吧（如sos，x5-club等）面积都在800平方米以上，以慢摇吧为主，生意火爆，形式接近与１９１２现有的酒吧。 根据市场调研，扬州酒吧消费群体主要以30岁阶层的人居多，部分江都人周末会自己开车到扬州泡吧，也有部分扬州有车族晚上会去南京1912消费娱乐。目前扬州酒吧以啤酒、红酒消费为主，洋酒消费较少，人均消费在60元左右。 ;根据市场调研，扬州的量贩式KTV也是主要的娱乐业种，数量约20家，价格便宜（28元可以娱乐5小时），年龄18岁-28岁人群是消费的主力。 扬州夜总会多靠近宾馆，据调查，多以外地商务人员消费居多。 ;扬州的茶社很多，其中大型茶社经营早茶，简餐，一般从上午6点开始经营一直到晚上8点，生意火爆，人均消费都在30元左右。 扬州咖啡店与南京相比，面积较大，都在800平方米以上，而南京咖啡店，面积都在200-300平方米之间。根据市场调查，上岛咖啡、米罗咖啡大型咖啡店，都以简餐消费为主，人均消费都在30元左右；老树咖啡店以商务人士消费居主，以咖啡、甜品和简餐消费为主，人均消费在25元左右。;扬州目前成功的餐饮娱乐店都是以点、线的形式存在居多，市场缺乏具规模的餐饮娱乐休闲综合场所。 扬州一部分人群的中高档休闲娱乐需求得不到满足，会自驾去南京1912消费娱乐。 扬州目前娱乐的硬件配置、服务等不够完善。 扬州目前餐饮娱乐休闲整体的服务水平还不够高，需要通过专业公司的资源整合打造扬州标志性项目。 ;文昌中路;汶河路;徐凝门大桥路（何园）;宋城名都;兴城路小美食街;瘦西湖新天地;瘦西湖新天地;文昌百汇中心;文昌百汇中心;友谊广场;京华城中城;1912观点;1-3、项目状况及条件分析;1-3-1 项目区位;1-3-2 项目状况;项目结合现代建筑手法，以清砖瓷瓦明清建筑风格而建造。 项目北侧是长城花园。 项目东侧与南侧被南通东路和运河绿化带环抱。 项目西侧靠近扬州的寄啸山庄和徐凝门老商业街。;1-3-3 主要交通道路;1-3-4 项目存在的问题;1-4、S.W.O.T.分析;Strengths——优势;Weakness——劣势;Opportunities——机会;Threat ——威胁与障碍;1-5、商家访谈问卷分析;;1-5-2 商家信息来源分析;;1-6、总结;1-6-1 存在的问题和矛盾;1、扬州康山1912项目是扬州市政府重点工程，得到了市政府的大力扶持，同时拥有1912丰富的商业运营经验和庞大的客户群； 2、扬州市一个消费城市， 餐饮和休闲娱乐业（尤其是桑拿）比较发达， 市场前景广阔； 3、扬州整个城市在餐饮消费增长率一直是最高的，扬州在餐饮、休闲娱