盐城悦达悦珑湾开盘为前营销策划报告.ppt

谨呈：悦达集团;;;PART1 营销背景分析;;盐城板块分区示意图;区域范围：东至通榆河，南至青年路（或世纪大道），西至西环路，北至新洋港； 区位优势：中心城区房地产是以建军路为核心发展起来的，经过多年发展已进入成熟阶段； 配套优势：中心城区是客户认知度最高，商业生活配套最为齐全的区域； 在售楼盘：目前，中心城区在售楼盘较少，主要为澄达东景园、城中一号公馆，项目前期有少量房源在售，现为后期蓄客做准备。;;『城南板块』是城市发展主流方向，楼盘多、供应量大，处于快速发展中，整体价格仅次于城中板块;以小高层、高层公寓为主，个别有多层，近期售价在6100–6500元/平米 客户主要为泛公务员、私营业主等高收入阶层 学区房、区位、品质、资源和配套是板块置业的核心驱动要素;区域内以小高层、高层为主，内港湖区域售价在5500–6800元/平米，内港???以南和以西区域在4800–5200元/平米 目前区域在售楼盘较多，后续供应较大 内港湖客户主要为泛公务员、私营业主等中高收入阶层，其他区域因价格便宜有工薪阶层 内港湖区域主要驱动因素为学区房、配套和景观资源，其他区域为价格优势和学区房;『板块竞争总结』盐城各房地产板块市场形成差异化竞争，梯度明显，盐渎版块价值仅次于城中板块，竞争优势明显;;基于悦珑湾本体特性进行竞品选择：;单价在6500元以上的楼盘 ;钱江方舟—盐渎板块较早高端项目的典型，盐城品质标杆;项目销售：本项目曾一度供不应求，一般客户较难买到合适房源。;总结：地段、学区、外立面、物业是其畅销的重要原因，但其营销包装仍显不足，没实现较高的溢价;公园道一号—占地17万方，总建面40万方，1200户，小高层、高层完美结合;售罄;规划;*;9;规划;项目总建筑面积120万方。项目一号地块占地面积91661㎡，总建筑面积229150㎡； 现为绿地商务城项目首批开发，一号地块由，带电梯住宅9栋918户93250平方米，商业用房38944平方米。甲级办公27270平方米，酒店式办公39560平方米。 项目首期开盘3#、6#、9#共3幢房源，十月份一期加推2#、8#两幢房源。十一月26日加推10号楼房源，腊月25推出7#房源销售价格5191元/㎡。;3;规划;明年竞争片区内100-200㎡大面积公寓的货量供应井喷； 竞争片区内100-200㎡的公寓的价格大概在6000-7000元/㎡之间，但出货速度缓慢； 通过产品对比可知，本项目的产品硬件打造水平属于市场上游，面积控制较好； 市场上比较注重硬件水平的打造，对软性价值的挖掘和注入不足； 盐城目前的楼盘营销包装水平普遍不高，可通过提升项目的营销包装水平实现高溢价。;;作为盐城本土最具影响力的企业，其品牌影响力及号召力极强，但作为地产品牌其仍显较弱;;挖掘悦达品牌内涵，以企业品牌影响力带动项目品牌影响力——“悦达 盐城脊梁” 通过本项目的成功提升悦达作为地产品牌的影响力。;雄踞东进路与开放大道交汇处，处于城市主流发展方向，拥有很好的未来，配套齐全，城市资源丰富;坐拥两河双公园，生态资源丰富，藏风聚气，环阴抱阳，上风上水之地 ;区域为盐城历史人文原貌区，毗邻盐城“运盐河道”、“母亲河”——串场河畔、及4A景区“水街”，同时是悦达总部所在地人文历史资源丰厚;;房地产市场黄金定律：地段，地段，还是地段。;东进路东延段，盐城历史人文原貌区，毗邻水街、盐渎公园等;重新定义板块价值，提升价值——“盐城历史人文风貌区”，;硬件打造水平满足高档住宅对舒适度及形象的要求，个体指标超过市场同档次产品;130的产品作为项目的明星产品，多以舒适性需求为主，项目前期形象的定位建议以此为基础;;产品为舒适性产品，由于市场硬性价值均趋同，建议提 升产品的软性价值 加强产品价值及服务展示，强化客户价值认知；;板块·历史人文原貌区;;;本项目客户买点：;客户分析：;客户分析：;竞品客户 参考小结;立足一线，我们客户构成？;高端住宅的客户认知价值体系——还有哪些是我们需要提升的？;注重对先锋客户、传统高端客户的针对性推广，做好圈层；并强势拉动二类客户； 强化项目形象，使客户有感知点是未来营销的重点； 提供物业服务质量，软性价值制胜； 强势挖掘品牌及区域的差异化价值，塑造差异化的形象；;;;PART2 营销策略分析;;;远见决定价值;城市-城市中心南移。格局提升;观念-与时俱进的变革思想。年龄35-45岁。;当浓荫下，大宅门内，尊崇人家作为一个将项目特征与目标利益紧致结合的定位概念出现时。我们认为它是一个成功的价值定位…;观点1：项目利益关系尚未等于项目核心价值-悦珑湾有独特核心价值值得提炼和演绎！;好的广告语核心源自 对市场、客户、心理需求、项目气质的正确理解…;对市场来言，盐城脊梁——悦达 悦珑湾该承担怎么样的角色呢？