长沙尊邸华庭住宅项目营销策略.ppt

6 小结 新推货源产品极具特色（个性复式、压轴楼王）； 户型设计优化，赠送面积大，实用性高； 小区现房实景呈现，即买即住； 产品线非常丰富，客户基础广泛 ⑦2013年整体营销策略 2013年，我们的营销策略是什么？ 59 1#栋均价实现6900元/㎡，4#栋楼王均价实现7200 元/㎡以上的价格； 兑现项目价值，为开发商赢取较高的市场口碑，提升 企业的形象。 全盘85%以上销售，月均保持33套，全年完成约2亿 元的销售任务； 销售目标 7 2013年整体营销目标 价格目标 品牌目标 月份 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 套数 19 6 7 16 23 15 26 32 16 23 21 37 金额（万元） 582 263 233 538 840 621 1020 1201 595 903 933 1596 2012年全年销售241套（截止12月份），实现销售金额9331万元，平均每月去化约20套。 月份 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 去化量 33 33 33 33 33 33 33 33 33 33 33 33 2012年本项目月均去化量： 2013年预计项目去化量： 2013年预计月均去化约为33套，全年去化约为396多套 本项目2013年需要去化396套房源，月均需要去化约33套。实现2个亿的销售任务 7 2013年月度指标分解 7 2013年推广指标分解 2012年数据统计： 来电客户：1205组， 来访客户：965组（有意向客户） 成交客户：241组， 转定率达到4：1 2013销售目标：396套以上，按照2012年数据测算： 访转定率4：1；我们需要1584组的有效客户； 2013年实现1584组的有效，必然要增加相应的推广渠道，（网络、短信、框架/公交车身等）精准投放！ 2012年媒体效果统计： 来电客户：网络﹥路过 ﹥短信﹥友介 来访客户：周边居民﹥网路﹥路过 基本以周边居民、路过为主，网络、短信效果次之 62 量 价 2012年月均去化20套，全年销售241套。 2013年月均需去化33套，全年销售约396套。 2012年住宅均价6650元/㎡，实现大定金额约1.28亿 核心销售问题： 2013年，如何实现项目的基本清盘（85%），同时保证新推货源（1、4#）实现较快的去化速度和合理的利润实现！ 7 2013年目标之下的核心问题 2013年住宅产品需实现均价7000元/㎡左右，金额约2个亿 7 2013年目标之下的核心策略 推广：赋予新推货源新形象，制造市场影响力，引爆全年销售。 上半年，以1#栋新式产品（复二代）为新的推广概念，辅以地段、户型、现房实景进行推广； 下半年，以4#栋“楼王产品，压轴巨献”为主题形象，完美收官。 活动：通过连续不断的周末小众、暖场活动，提升现场销售氛围。 利用项目优越的地理位置，周边众多的社区人口以及现场宽敞的场地，不间断举办各种营销活动 展示：适当进行现场包装，增强项目销售识别性。 目前项目为现房实景，如果没有现场包装，会导致路过客户以为项目已经售罄，错过销售！ 渠道：精准组合，实用有效，持续不断。 仔细分析2012年推广的渠道效果，总结经验，在2013年做到有的放矢，精简高效！ 7 2013年目标之下入市策略 从政策层面： 新春伊始随着中央“两会”召开，各专家、学者、房地产机构、地产名人对地产调整政策评论层出不穷，但可以明确的是：随着2013年两会闭幕（2013年4月），实质性的房地产调控政策必定出台，未来一段时间市场必定受到一定的影响，因此，本案必须赶在政策出台的真空期（即4月之前），迅速出货，加快销售！ 从竞争层面： 通过对周边市场分析，周边几个项目在售货源与本案在售产品线无论在户型设计、面积段上都存在严重竞争，因此本案必须跳出现有的竞争，以1#栋新品“复式“冲击市场，引爆销售！ 从项目本体 本项目目前已是现房实景，剩余1、4#栋未售，争取早日清盘，完美收官，才是”王道“！ 2013年3—4月，1#栋房源迅速出货销售，4月底二三线调控政策出台，5—7月市场下行，8月市场回暖，届时推出4#栋房源！ 7 2013年目标之下的推货策略 1# 4# 2# 3# 5# 2、3、5#栋尾货，剩余143套，2013年平卖去化，价格及优惠政策暂不变！ 1#栋复式货源，共108套，2013年3月开始蓄客，4月初开盘销售，后续平销！ 4#栋楼王产品，共256套，2013年6月开始蓄客，8月初开盘销售，后续平销！ 7 新推1、4#栋销售均价制定 采取市场比较法来预测项目销售均价，定价选取参照的项目为：新城新世界、芒果天地、英郡年华3个项目。 项目 户型面积 实地调研价格 网签均价 修正后最终均