合肥商业项目价格走的势报告项目分析总结.pptVIP

; 2012年5月合肥楼市开始逐渐回暖，再加上开发商趁热打铁，推出多重优惠、折扣等促销活动，各类节日优惠吸引了购房者促进了合肥楼市的回暖。 在住宅地产限购、限贷的影响下，以及近期央行下调准备金率，商业地产众望所归，部分开发商开始转移目标，看好商业地产，从土地市场供应来看商业地产将成为2012年合肥土地市场的主题曲。 以下是五月份合肥几个重点商业项目的价格走势情况。 ;大润发; 交通位置——项目位于城市主干道长江东路与天长路交口交口; 人流量大——长江东路为双向八车道，流畅的交通带来较大的人流量; 投资回报有保障——大体量综合体，统一招商、统一经营，开发商自持商业比例高达40%，投资安全有保证 ; 小面积，低总价; 专业市场定位——项目为合肥老汽配城改造工程，项目前身合肥老汽配城在合肥已经有较好的认可度和影响力，所以客户投资风险相对较小; 自身配套——物业形态涵盖高层住宅、高端写字楼、时尚公寓，不同的物业形态在规划上依长江东路错落有致的分布，价值互为哺育聚合的内外在联系。; 项目概括——项目于2010年12月25日开盘，推出B区和C区一层至三层共200套房源，当天去化率40%，目前去化率80%; 面积区间——一层二层连体街铺为68-150平方米，三层内铺为25-50平方米; 销售均价——项目B、C区一层二层连体街铺均价为3-3.7万/平方米，三层内铺均价为2.5万/平方米; 销售政策——项目属于产权式商铺，采取售后返租形式进行销售。其中一二层连体街铺为返祖3年，每年年回报率9%（以合同价计算），前3年租金抵房款；三层内铺返祖10年，也是前3年租金抵房款，年返祖回报率分别为 7%、7%、7%、8%、8% 、9%、9%、10%、10%、11% （以合同价计算），满10年后，可以选择继续委托经营、自营、出租、卖给第三方或按照合同价150%回购; 总价区间——75-450万元; 客户分析——60%以上客户为以投资为置业目的，其余部分用于自营使用，主要来自老汽配城商家；其中 90%左右客户来自合肥本市，外省市区的客户较少，主要为商人居多。;价格走势;案例二 ——豆瓣汇步行街;买点分析;销售情况;价格走势;案例三 ——福乐门国际广场; 主力店带动——乐购、KFC、屈臣氏、安徽国际电 影城等品牌主力店进驻强势入驻，获得消费者良好口 碑，从而提升项目人气和品质，提高区域商业价值； 地段交通——项目项目长江西路与西二环交汇处（ 十里庙交口），紧邻长江西路高架、轨道交通2号 线，路网发达，交通便利； 投资回报有保障——大体量综合体，统一招商、统一 经营，开发商自持商业比例高达60%，投资安全有保 证 ； 小面积，低总价； 开发商实力及以往开发经验； 自身配套——项目规划建设集高层住宅、公寓和商业为一体的城市综合体，将居住、办公、商务、休闲、娱乐、购物有机整合起来，价值互为哺育聚合的内外在联系。;销售情况; 在售情况——目前在售20-50平米商铺，一层销售均价为32000-40000元/㎡，二层销售均价为25000元/㎡ ，三层销售均价为17000-18000元/㎡ ，四层销售均价为18000元/㎡; 优惠政策——一次性付款98折，按揭99折; 本月售价与上月相比环比下跌900元/㎡，跌幅为3.73%。;案例四 ——明发商业广场; 交通——项目位于城市主干北二环砀 山路与四里河路交汇处，砀山路横跨 城市东西，双向8车道，四里河路贯 穿南北，交通便捷； 主力店带动——苏宁电器、凯斯酒店、 永辉超市等多家实力商家品牌主力店的 强势入驻，提升项目人气和品质，也提 高了区域商业价值，增强投资者信心; 投资回报有保障——大体量综合体，统一招商、统一经营，投资安全有保证开发商自持商业比例高达60%，投资安全有保证 ; 开发商实力及以往开放经验; 小面积，低总价; 自身配套——物业形态涵盖高层住宅、时尚公寓、一站式Shopping Mall，价值互为哺育聚合的内外在联系。; 销售概括——项目2009年1月1日推出商业广场A2区“天下美食”商铺，开盘当天去化率均约为60%，目前已基本售磬；2009年7月25日推出商业广场C2区“婚庆广场、丽人天地、运动天地、游戏动漫”商铺，开盘当天去化率约为55%，2010年3月推出商业广场B3区“品牌专卖店”商铺，当天去化率达50%; 销售政策——项目产权式商铺，采取售后返租形式进行销售。其中，返租5年，前3年按商铺总价的20%计算租金，直接抵扣房款；回报率依次为6%、7%、7%、8%、8%，按合同价计算，第5年委托经营期限届满，可以选择继续委托经营、自营、出租、卖给第三方; 规划分析——由于项目规划建设为商业步行街形式，所以负一层定价高于二层，这是项目定价的一大特点，