广州亚运城房地产项的目策划之定价策略.docVIP

一、2010年广州房地产市场分析 (一)、2010年广州土地市场的特点 1商住用地出让175万㎡，成交区域主要集中在萝岗及荔湾 1-11月，成交占地175万㎡，全年基本达到200万㎡，同比减少27%。全年成交平均楼面地价5893元/㎡ 1-11月，定向出让萝岗四宗总监101商住用地，楼面地价400-500元/㎡左右，如剔除此部分，全市成交楼面地价达到7797元/㎡，同比上升45%。其中中心六区成交商住用地楼面地价10607元/㎡。 2010年商住用地成交集中区域，萝岗为首，其次为荔湾。荔湾区2010年出让5宗原高尔夫用地，区域土地出让量为近年来最高。 由上图可见，2010年1-11月，全市成交商住用地按占地面积划分，萝岗位居首列，荔湾其次，按总建面积划分同样如此。番禺区位居第三。中心四区除荔湾外，土地出让均较少。 2、开发商看好广州城市价值与楼市潜力，积极参与拿地 2010年，借助亚运东风，广州城市价值进一步得到了提升，虽然在严格的调控下，但各大开放商仍积极参与拿地，番禺跟金沙洲回炉地王成交均价再创新高。 另外，随着广州整体综合价值的提升，也吸引了不少外来开发商的眼光，积极寻找机会进入广州，如深业南方。 （二）、广州一手住宅供求情况 时间 预售情况 成交情况 预售套数（套） 预售面积（万㎡） 套均面积（㎡/套） 成交套数（套） 成交面积（万㎡） 套均面积（㎡/套） 10-01 5,803 67.21 115.8 7448 75.35 101.2 10-02 3,060 39.39 128.7 3759 35.35 94.0 10-03 3,715 41.37 111.4 4675 45.07 96.4 10-04 3,244 40.07 123.5 6074 54.33 89.4 10-05 8,723 112.99 129.5 4573 40.37 88.3 10-06 6,938 72.32 104.2 5621 44.91 79.9 10-07 7,913 94.83 119.8 5991 54.78 91.4 10-08 4,718 70.34 149.1 7096 69.27 97.6 10-09 14,936 156.67 104.9 9862 94.24 95.6 10-10 10,855 120.79 111.3 17,819 176.74 99.2 10-11 3,922 48.82 124.5 6553 63.46 96.8 10-12 4,993 62.81 125.8 7749 74.80 96.5 合计 78,820 927.61 117.7 17,819 828.67 465.0 2010年广州一手住宅供应量充足，全年批准预售面积达927.61万㎡，成交面积也达到828.67万㎡，市场需求旺盛，成交活跃。另外，从成交的套均面积看，2010年各月成交套均面积在79.9㎡至101.2㎡之间，从需求层面来讲，90㎡以下中小户型受市场欢迎。 （三）、2010年广州一手住宅价格走势情况 1、近几年广州住宅房价的变化 广州楼市从2004年以来开始进入房价的上行通道，当年房价涨幅为18.8%，2005年增幅有所回落10.7%，2006年为23.5%;2007年广州楼市出现较大变化，尤其是下半年地价、房价成倍飙升，住宅全年平均上涨36.2%，比2005、2006年两年累计上涨的幅度还要高。2008年，因受到全球经济危机影响，楼市急转直下，开始出现拐点，成交低迷、房价开始回落下调，直至2010年，在整体市场经济环境利好的前提下，房价重新出现上涨。 但从年度住宅房价来看，2010年的平均房价已经超过万元，达到12949元/㎡，同比增长43.88%。 2、2010年各月一手住宅价格走势变化 从广州新建住宅1-12月份房价及成交数据来看，10月成交量最大，9月辞职，其余相对比较平均。全年成交价格较为平稳，在11218元/㎡至14406元/㎡之间。成交均价受政策影响明显，其中5月同比下跌2.37%，之后连续三个月同比跌幅超过1个点，直至8月，成交均价回升至12056元/㎡，但仍比年初13000元/㎡左右的均价抵触1000元/㎡。 9月末国家新一轮调控政策出台，“限购”开始，效果可谓立竿见影，成交均价同比下跌0.96%，但均价下跌的趋势很快扭转，11月之后平稳回升，更在12月实现了14406元/㎡的全年高点。 （四）、政策调控及其影响情况 2010年，中国房地产市场经