2013年合肥53°世界名酒文化广场营销策略方案.ppt

形象定位 商业与写字楼之间是相辅相承，承上启下的关系。 在当今写字楼迈向人性化、智能化潮流的趋使下，完全脱离商业的写字楼是没有市场的；而过分强调商业，忽视了自身属性的写字楼又是失败的。因此，把握好写字楼与商业的关系，事关写字楼的档次，并会影响到写字楼的长久生存。 简言之，对于写字楼来讲，处理好它与其中的商业的关系，正如西装上的纽扣一样，虽小巧，却于细微处体现着西装本身的档次与着装者的品位。 商业定位已经完成，再细探写字楼的产品定位 强化优势——从本体、客户、竞争三个角度，提取写字楼优势价值 核 心 价 值 点 地段 配套 产品 规模 氛围 升值 文化 附加值 高铁南站 南站+商业 产品 文化 附加值 升值 规模 高铁南站 升值 文化 附加值 发现项目的另一面—— ——观点背后的关键词 有文化的 具有潜质的 代表合肥脸面的 高端写字楼 强化优势——再次强化优势价值，切合客群属性，提炼推广定位 项目形象呼之欲出 高铁南站 徽文化商务封面体 区域属性 目的属性 产品形象 功能属性 世界商务 影响合肥 项目slogan 建议案名：53°商务大厦 1、在53都推广传播的基础上，容易加强记忆 2、案名，功能属性明确，容易识别的产品 3、朗朗上口，易于推广中平面和文案表现 怎么说？ ???销售模式 直接销售 带租约销售 返租销售 一、直接销售 即是直接销售，不采用任何形式和相关承诺。 发展商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力，无需承担返租补贴与相关税费； 将商业经营压力转移向中小业主，由其分担经营压力。 优 势 产权分散，主力店或品牌店难以进驻； 无法规划经营业态及规范整体形象； 对于商业做旺主要靠市场自身调整，所需时间较长； 若经营不好，对于项目整体形象有一定影响。 劣 势 商业销售竞争不激烈导致市场成熟度低，投资客户缺乏了解； 纯街铺销售； 商业体量极少或零星商业物业。 适用范围 二、带租约销售 即是先将商铺招商，等商家签了进场合同之后，以带租约的形式将商铺销售。 通过招商保证前期商业定位与形象； 能快速回收资金，无需承担返租补贴与相关税费； 短期内使业主获得稳定收益。 优 势 铺位差异性影响销售难度的程度比较明显； 未出租的商铺销售难度较大，特别是大铺； 销售难度较大，售价与租金之间产生的收益回报低难以达到投资者期望； 中、长期收益难以稳定； 后期经营管理难度较大，严重损坏商业形象与公司长期发展； 各类手续复杂，易产生纠纷，影响公司品牌。 劣 势 商业氛围已形成且正经营红火，无需担心后续收益； 可销售物业有大型主力店进驻且长期经营保证，获取长期稳定收益回报； 纯街铺或少量商业物业。 适用范围 ①建议成立统一的商业经营管理公司：小商家及业主均担心商业街后期经营 管理问题，或委托专业的商业经营管理公司，无疑增强投资者与商家信心； ②未签订预订租赁合同的新租户：事先告知商铺会销售，正式的租赁合同由租户与业主，在签订预订租赁合同时出示《放弃商铺优先购买承诺书》及《三方协议书》，请租户签字确认，以免今后产生纠纷； ③在开盘前一周时间公示铺位出租情况及租赁条款等详细租赁信息。 针对带租约销售带来的问题，解决方式： 三、返租销售 即是发展商先将商铺销售，然后承诺业主几年内返给业主应得的租金，但是租赁权归发展商所有，等返租年限过了之后业主才享有租赁权。 1、 短期返租销售（一般为三到五年）： 前期由发展商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位与规划，可以有效保证整体商业形象。 帮业主坚守前几年守业期，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸下返租包袱。 短期返租，3年较适中，3年后商业有可能旺。 优 势 承担前几年的返租补贴。 返租结束后的统一经营管理要求较高。 因返租而产生相应的返租法律风险。 劣 势 2、 长期返租销售（一般为十年） 前期由发展商控制招商，能确保既定的商业定位。 开发公司与客户利益捆绑，可以坚定投资者的信心。 返租销售，并适当降低投资门槛，可以扩大客户层面，有利于加快项目销售速度。 如果项目经营管理非常成功，远期物业租金收益将有可能溢出承诺回报。 将多年后的客户利益，先拿来利用。 优 势 承担长年的返租补贴。 如后期经营管理没有达到预期目标，则承受返租年限越长，压力越大。 因返租而产生相应的返租法律风险。 劣 势 从销售角度看，短期返租与长期返租都会使得销售速度加快，两者不会对销售成果产生非常大的区别。 从风险角度看，短期返租相对于长期返租，后期返租压力小，后期风险非常小；同时也更能趋向政府相关政策。 长期返租与短期返租的比较分析 区域 在售项目 总体量 已去化量 剩余体量 蜀山