2014年01月08日三门峡亚洲财富中心前期策划定位策略报告.ppt

规划细节建议 ——二楼连廊效果图 规划细节建议 ——二楼连廊实景图 规划中心广场，设置360度LED显示屏、绿化、休闲座椅，并与二层黄金连廊连接，汇聚八方人流，形成超强的人流磁场中心，并构筑起商业大媒介。 规划细节建议 ——规划中心广场 交易区采用两大中庭休闲节点设计，有效集结客流，可不定期举行中小型促销、展销活动，提高商铺展示性，聚拢旺盛人气。 非传统的商贸大市场式的杂乱布局：主入口两侧主楼均设置星级中庭，环境雅、购物优；参照商场百货空间布局，柜台式交易，空间可灵活布置。 中庭设计—有效集结客流 规划细节建议 ——中庭休闲广场 主要通道、电梯口及中庭设置休息区及植被花盆，设计上要有艺术性及材质感 中庭宽敞明亮的休息区。 电梯口设置休息椅及通道大颗绿色植被。 注重细节的处理，洗手间设计与品牌商合作。 规划细节建议 ——内部装饰 内外部主要路口均设置清晰的导视指引系统，设计应注重大气及材质感 采用高档材质做指引牌，凸显整个商场的档次。 电梯口，主次通道路口等无处不在的导视指引系统，让消费者轻松的到达各楼层及商铺。 规划细节建议 ——导视系统 广告位预留，规格大气统一，凸显项目形象与档次 统一小规格广告位，降低广告效益及商场的档次。 统一大规格广告位，凸显广告效益价值，从而烘托浓厚的商业氛围。 规划细节建议 ——广告位 规划细节建议 ——停车位 建议项目广场位置预留足够的停车位，以满足项目商户及消费者需求。 通过对车辆的安置，以此来杜绝车辆在经营区任意摆放，影响商户经营。 4 项目营销策略 项目整体营销策略 项目营销策略 项目策略主要分为以下6大板块： 经营模式建议 物业管理建议 销售策略 招商策略 客户策略 推广策略 经营模式建议 目前市场上主要经营模式为自营/委托经营公司经营/发展商与经营公司联营三种模式。 在解决售卖模式之前，我们需要明确项目整体的经营模式； 从项目的定位、持续经营以及良好形象的维护来看，无论是出租还是销售都需要以统一的形象来经营； 怎样实现统一形象的经营，目前市场通常的模式是怎样的？ 自营 发展商与经 营公司联营 委托经营公司 经营 目前市场上常用的经营模式 经营模式建议 经营模式 特点 优劣势 其他 第一种方式 自营 一般是在物业招租非常困难、物业具有某项垄断性资源优势的两种极端状况下的选择，物业集团多元化发展业务范围涵盖零售业时也会会选择这种模式，如茂业百货 优势：在具有垄断性的前提下，优势较为明显，长期来看，培养了商业的经营能力 劣势：在发展商面临招租困难及不专业时采用，风险较大。 在自营的前提下，发展商可以自购自销，同时也采取保底抽成或纯分成的方式与商家合作。 经营模式选择—自营 长期来看，可培养自身商业的经营能力，但后期将面临招商方面的压力和困难，若开发商没有经验，风险较大 经营模式建议 经营模式 特点 优劣势 其他 第二种方式 委托专业的商业经营公司 即与商业机构签订租赁契约，按租赁契约的规定收取租金，获得收益与商业营运公司的经营业绩无关。 通常在发展商没有商业运作战略、经验及实力的状况下采用。 优势：风险小，收益稳定； 劣势：不能更好的实现商业价值最大化。 商业经营公司通常也采取统一经营和 分割等方式进行管理。 经营模式选择—委托专业的商业经营公司 风险小，收益稳定，但不能更好的实现商业价值最大化，付给对方成本较高。 经营模式建议 经营模式 特点 优劣势 其他 第三种方式 发展商与商业营运公司联营 即发展商与商业营运公司采取契约式的合作方式，发展商的租金收入与此物业空间的商业经营收入挂钩，按照契约提成、分红。通常在发展商有一定经验和实力，并且有商业运作战略的情况下使用。 优势：与专业公司合作，可以培养发展商自身的商业运作能力，具有一定风险，收益大； 劣势：商业经营业绩好了，收入增加；同时也承担经营不善而带来的低租金甚至无租金风险。 采取保底抽成或纯分成的方式与商家合作 经营模式选择—发展商与商业营运公司联营 与专业公司合作，可以培育开发商自身商业运作能力，具有一定风险，但收益大，同时也需要承担经营不善而带来的低租金甚至无租金风险 从发展商角度来看，贵司目前商业经营能力需要培养，公司目前暂无商业经营队伍，考虑到项目的开发周期，商业体量较大，同时也考虑到公司今后长期发展商业房地产的战略，所以从项目及发展商的长期利益来看，建议在统一经营管理的模式下采用： 自营+专业商业经营咨询机构