中广信2014年01月09日霸州海润冠军园项目营销探讨.pptVIP

推盘区域 联排 双拼 首期推出产品 价格建议 　 本案 牛陀温泉城 考量因素 考量权重 Px　 Pa=11500 交通 20% 17 20 环境 30% 26 28 配套 13% 12 12 规模 17% 15 16 品牌 20% 15 19 　 　 79 92 综合得分 Q总=100% Qx=85 Qa=91 权重比 100% 70% 联排产品定价参考 联排产品价格建议：本案与温泉孔雀城相比，近似度较高，产品类型，区位等较为相近，同时其作为区域内本案目前唯一的竞品项目，我没给予其70%的权重度，同时通过交通/环境/配套/规模/品牌五项进行五级加权打分比较，得出系数0.934，最终通过计算，我们给出本案联排产品的均价为： 11500*0.934*0.7=7519元/平米。 价格建议 类独栋产品定价参考 　 本案 牛陀温泉城 考量因素 考量权重 Px　 Pa=16000 交通 20% 17 20 环境 30% 26 28 配套 13% 12 12 规模 17% 15 16 品牌 20% 15 19 　 　 79 92 综合得分 Q总=100% Qx=85 Qa=91 权重比 100% 70% 类独栋产品价格建议：本案与温泉孔雀城相比，近似度较高，产品类型，区位等较为相近，同时其作为区域内本案目前唯一的竞品项目，我没给予其70%的权重度，同时通过交通/环境/配套/规模/品牌五项进行五级加权打分比较，得出系数0.934，最终通过计算，我们给出本案类独栋产品的均价为： 16000*0.934*0.7=10460元/平米。 中广信愿与您携手，共创辉煌！ 2014年1月 应对策略 ——创造高附加值的独特产品力， ——形成新的“聚焦效应”，打破区域局限， ——实现项目安全和实现高溢价的先决条件， ——突破市场竞争压力的必然选择、 ——与周边项目竞合有度，共同提升区域价值。 面对“同质放量”竞争？ 面对目前的区域抗性？ 产品形态的创新,聚焦市场关注点 户型的创新 营销的优质 核心价值 【价值体系1】： 品牌价值——海润体育精神嫁接地产塑造区域价值。 【价值体系2】： 产品价值—— “大北京温泉城 奥运公园华宅 品质标杆力作” 打造两大核心价值体系—— 形象定位 大北京温泉城，京南首席养生华宅 客群定位 北京城区养生改善需求为主 中高端首次置业为辅 行业来源： ——政府机关单位员工，个体工商户等 ——学校、医院等企事业单位员工 ——私营业主 来源半径： ——北京市：北京市（80%） ——周边区县：胜芳、固安等地客户（15%） ——其他市场：投资、其他客户（5%） 客群来源 * 亦庄 北京东部 固安区域 十里河建材城 成寿寺区域 大红门商圈 现阶段本案客群主要来源于大兴、丰台及海淀三大区域，沿4号线分部的刚需客群 廊坊区域与亦庄区域为直接客群对接区域，20分钟的交通时间点，成为本项目未来北京地区的主要客群来源 廊坊 市区 项目区域 北京南部 廊坊北三县 东部客群主要外溢至廊坊北三县，其中一燕郊市场最火热，考虑其优越的配套价值成为京郊热点区域 我司认为： 经过固安近年来的房地产市场的发展、已经有固安外溢客群出现，牛坨温泉孔雀城是很好的佐证，同时，京东区域供应及客户呈上扬态势，本项目推广将纵向向北延伸，届时将影响京郊其他区域； 从区域竞争角度讲，京东南区域是本项目最具竞争区域。 我们认为， 2014推广如何分流京东南区域的客群，将是成败关键。 现阶段客群主要来源于大兴、丰台及海淀等区域的地铁沿线客户，其中部分客群来自于亦庄等区域。 本案目标客群区域 由于本项目规模大，开发周期较长，面对的是跨区域、多样化市场，从这个角度出发分析，霸州市场内的客群无法充分满足本案的长期蓄客的要求及去化的速度，所以本案的主力客群一定来源于北京区域，重点是京东南区域。 主力客群是北京区域 中小产的 度假需求 对运动、养生情有独钟的 主要活动区域在京东南 有别墅居住需求 认可地理位置 推广建议 客户洞察 （改善为主、高性价比） 区域占位 （定位大北京、第二机场区） 项目属性（京南领军、居住升级 ） 定位大北京、推广精准化、诉求讲产品 策略方向 推广传播3大阶段 阶段二 价值体验及项目开盘 阶段一 形象入市及产品亮相 阶段三 价值升级及持续开盘 // 形象入市 // 产品发布 // 价值落地 // 价值体验 // 项目开盘 // 区域占位 // 价值升级 // 持续开盘 // 树立标杆 京南首席养生华宅 推广传播阶段划分 搭建推广平台 线下平台 体验平台 媒体平台 霸州 燕郊 大厂 香河 48KM 长安街 京西南 京东南 长安街北 京南 重点推广区域 阶段划分 营销节点 3月初北京、现场接待处启动 1月 形象树立 5月1日 项目首次开盘 10月 项目三