2008年南京房地产市场分析研究报告-109页.ppt.ppt

宏 观 篇 2007年我市经济运行总体稳定增长的态势，主要效益指标日渐改善。主要特点如下： □ 工业稳步增长，效益明显改善 □ 固定资产投资增幅趋缓 □ 消费品市场保持繁荣 自07年初以来，全市社会消费品单月零售额平均为113.85亿元，截至2007年11月，全市社会消费品零售额已超过去年全年总数。 □ 出口总额保持快速增长 □ 财政金融运行良好 □ 居民收入保持增长（数据至10月） 其中，教育文化娱乐服务类、医疗保健类、食品类支出增长较快，分别增长 16.8%、15.3%、13.3%，但是居住类支出大幅下降，降幅达25.9%。 □ 消费价格温和上涨 宏观经济环境分析  宏 观 篇 主要内容： □70年后住宅用地续期免费 住宅使用70年，土地使用权到期后将自动续期 ，非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。 □业委会可当诉讼主体 业主委员会可以做为被告和原告 □车库权属按约定处理，车位车库首先满足业主需要 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定；占用业主共有的道路，或者其他场地用于停放汽车的车位，则归业主共有；规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要 效应分析: □ 就整体而言，物权法对于整个房地产市场，以及最受关注的房价问题，也必然会产生影响。但具体会产生哪些方面的影响、究竟会使房价上涨还是下跌等问题，则取决于日后的具体实施情况。 □ 物权法消除了部分消费者对于产权问题，尤其是70年之后产权问题的忧虑，但对续细则未有详细规定； □ 确定了私人产权所有后，促使物业管理规范化，市场化； □ 加大了城市拆迁难度，保护了拆迁户的权益； □ 明确了小区道路以及车库的归属问题，可能造成的是地下停车场进一步增多； □ 对于开征物业税创造了前提条件。 政策及效应分析 主要内容： □对取得商品房预售许可证三十天不开盘的项目将取消商品房预售资格； □对以在建工程抵押为名拒绝销售项目，将停止办理商品房预售许可证，并停盘半年的处理； □对未取得商品房预售许可证进行排号登记，炒卖房号的行为将停止办理商品房预售许可证； □对商品房销售中出现上述违规行为的，在三个月内房产管理部门将停止办理网上签约和登记备案相关手续； □对在二手房买卖中违法操作的，除对该房地产经纪机构和执业人员的违规行为进行曝光和记入其诚信档案外，房产登记部门将停止该机构和执业人员办理房地产交易过户。 效应分析 □规范开发商炒房卖号； □打击开发商变相囤房； □打击中介“吃差价”等恶意违规行为 政策及效应分析 主要内容： □严禁炒卖房号 □明确售房时间 □解封时禁涨价 □信息公开一致 □打击“吃差价” □休想找借口囤房 □不能提前收房款 □明确抵押权人 □规范中介合同 □违者媒体曝光 效应分析： □ 专向打击囤房，增大房源供应。 □ 有利于规范市场，对于遵守市场规范的开发商来说更加公平。 □ 实际执行效果与各有关部门合作密切度相关。 政策及效应分析 主要内容： 市物价、房产、国土、税收、工商等部门联合颁布《关于进一步加强房地产市场管理的意见》，要求所有普通商品住房（含政策性住房）在销售时必须严格执行“一套一价”的明码标价制度，遵循楼层、朝向、环境等差价代数和为零的原则，定价并销售。房地产开发企业不得擅自突破价格部门已核定的销售价格，如需变更必须经过价格部门重新核定。此外，在8月市政府举行的新闻发布会上，主管部门进一步明确指出，由于故意囤房增加的成本将不被核入房价。 效应分析： 对151号文，绝大多数市民好象兴趣不大，在他们看来，现在买房就是“一房一价”。但对开发商来说，这条规定的威力一点都不亚于“国六条”，甚至是圈内“撒手锏”。之所以认识产生偏差，是因为市民和开发商所认为的“一房一价”的价上理解出现差异。市民所认为的“价”，其实是开发商的报价，而新政中规定“一房一价”的价，其实是物价局根据成本原则核定的“价”，开发商是不能随便突破这个价格线的，否则就会面临严惩。 新政出台后，几乎受到了所有开发商的抵制，开发商认为商品房首先是一种商品，在建材、土地等所有生产资料市场化的今天，不考虑住宅的商品属性，采用计划经济的管理模式，肯定不合理，企业有“无法承受之重”。在国家宏观调控政策中，强调控价房的作用，并鼓励大力推广。主要是在在土地拍卖中，对未来的房价进行限制，从而让大家对未来的市场有个预期判断。但现在，在拍卖中没有规定要“限价”，现在却是“变相限价”，有政策程序违法的嫌疑。限价房的建设主体应该是政府，满足的对象是困难群体，让开发商来承担政府的保障功能