从民商法角度试析quot;小产权房quot;存在的法律问题及对策.pdfVIP

INTELLIGENCE 实 践 与 探 索 从民商法角度试析 “小产权房”存在的法律问题及对策 上海市卫生局 龚纾碧 上海市浦东新区人民法院惠南法庭 庄岚洁 摘 要：2007 年以来，随着房价的不断攀高，原本默默存在十余年的“小产权房”， 突然进入人们的视野，成为舆论的焦点。“小产权房”因其特殊的法律地位，其存在的同 时产生了相应的法律问题。本文试从民商法角度对相关法律问题进行阐述，进而提出相应 对策。 关键词：民商法 小产权房 所有权 “小产权房”问题的实质是农村土地问题，“小产权房” 地的需要，以及本地居民、外来人员、流动人口的住房调剂 的非法性实质是农村土地进行房地产开发的非法性。与国有 需求。 土地使用权相比，集体建设用地使用权、宅基地使用权虽然 市场经济下的集体建设用地使用权被排斥于市场之外， 一同居于物权法众物权之列，但是基于国家对城市土地、农 杜绝了集体所有土地进入市场的可能性，使国有土地享有不 村土地的不同定位，集体建设用地使用权、宅基地使用权被 合理的土地垄断利润。再加上征收补偿制度的不合理，农民 排斥于市场之外，无法实现流通，仍具有浓厚的城乡二元结 无法享受到土地使用权流转带来的价值和财富，只能坐视自 构的色彩，实属物权法众物权之二等公民，其作为物权不具 己的利益被侵害、被蚕食，对此农民不可能无动于衷。然而 有完整性，其作为财产权无法实现其自身的价值。 市场的力量是无法阻止的，在这种情况下农民以自有的智慧 一、“小产权房”存在的法律问题 和力量，寻找到法制度的灰色区域，采取自有的独特方实现 （一）“小产权房”不利于耕地的保护 自己的利益诉求，便是一件必然事情了。我们与其说“小产 国家基于耕地保护与集约节约用地的考量，最为担心“小 权房”的产生是农民法律观念淡薄，不如说是农民的经济理 产权房”等违法建设会造成耕地的大量减少与土地使用浪费。 性战胜了现有土地制度的不合理性。 “小产权房”等建设主要是使用农用地，而农用地中主要又 （三）凸显《土地管理法》与《宪法》间的冲突 为耕地，因此会造成耕地的大量减少。“民以食为天，食以 《中华人民共和国土地管理法》第六十三条所规定的“农 粮为源”，解决人民的吃饭问题，是我们这样一个占世界人 村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非 口五分之一的大国的头等大事。确保 18 亿亩耕地红线不被突 农业建设”明显与《中华人民共和国宪法》第十条的规定严 破是保证我国粮食安全的基本保障。 重抵触。土地管理法该条文架空农村集体土地所有权，使集 有专家认为建设“小产权房”，从短期看，农民得到了 体土地的财产性丧失，更无法抵抗来自方方面面特别是公权 远比保护农村集体土地所得利益高的多的收益，但这实际上 力主导的以“征收”、“国有化”的名义进行的的侵权行为。 是一种饮鸩止渴的方式。“小产权房”的合法化会使农民将 地方政府和开发商在发展冲动和巨额利润的驱使下，得以假 会获取一时的利益，却从此失去长久谋生和生存的根基—— 公共利益之名甚至公然违反法律，大肆侵占农民土地，严重 土地，造成农民生存空间不断减少， 不仅侵害了当代农民的 损害国家和农民的利益。《宪法》作为国家的根本大法，是《土 利