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　　影响房地产经济波动的实证分析 影响房地产经济波动的实证分析 　　引言 　　我国的房地产市场是在改革开放以后逐渐建立起来的，经历了从无到有并逐步发展成熟这一过程。但是，由于缺乏有效的监控和管理，我国房地产市场一度出现混乱，暴露出一些深层次的问题。从这一时期我国的房地产投资来看，1992年仅为541亿元，到2008年这一数值已经达到了31203亿元。从1992年到2008年期间，我国房地产投资增长了57.68倍。从房地产投资占固定资产投资的比重看，年平均增长率为14.83%。1992-1994年的增长率低于平均增长率，到1996年，增长率达到16.8%。1997-1998年的增长率又走低，1999年略有回升，2000年又超过平均增长率。此后，从2000年到2005年呈现持续上升趋势，2004年达到18.7%，之后两年稍有下降，2007年又达到18.4%。 　　从房地产投资增长速度和全社会固定资产投资增长速度方面进行比较，可以看出二者基本一致，一个周期的时间约为五年左右。但是，两者的波动幅度有差别，房地产投资波动幅度明显大于全社会固定资产投资变动幅度。 　　再从交易层面看，1992年、1993年的商品房销售面积和销售额都比上年有大幅度增长。商品房销售面积1992年、1993年分别比上年增长42%和56%，商品房销售额则分别比上年增长79%和102%。反映出市场异常活跃，交易量迅速增加。到1994年，商品房销售面积仅比1993年增长8%。在 1996年，商品房销售面积出现了负增长。由于住房制度改革，从1998年起商品房销售面积出现大幅增长。从1998年到2009年期间，在商品房销售面积高速增长的大趋势下，2004年和2006年出现了两个低点，增长率分别为13.39%和 11.48%，呈现出波动性。从1992年到2009年整个期间看，商品房销售面积和销售额两者的波动趋势基本一致。 　　我国房地产经济波动影响因素分析 　　（一）人均可支配收入 　　影响房地产波动的因素很多，这些因素对房地产波动影响的显著程度不同。在这些因素中，有的因素无法量化，有些指标的数据无法收集。鉴于此，本文从各类指标中主要选择以下周期成分指标研究其与房地产波动的关系。 　　人均可支配收入主要取决于消费者的收入水平，收入水平的变动会影响消费者对房地产业的支付水平，支付能力的调整又影响到房地产的需求水平，进而影响房地产波动。 　　（二）宏观经济政策 　　我国正处于经济转轨时期，政府既是产业政策的制定者又是宏观经济的调控者，同时还是经济体制改革的推动者和经济制度变迁的供给者。政府在经济运行中具有独特的地位，其行为是影响经济运行的重要因素.L.。在房地产经济运行过程中，政府实施的宏观政策对房地产经济波动的形成具有重要影响。 　　（三）土地因素 　　房地产土地市场包括土地一级市场和二级市场。经过测算，我国的土地出让收入增长率、本年完成开发土地面积增长率和房地产价格变化率在总体上呈现出明显的一致性。 　　（四）资金因素 　　本文选取房地产开发投资、本年资金来源这两个指标来分析资金因素对房地产波动的影响。根据《中国统计年鉴》的数据，1997-2007年，房地产开发企业约有40%的资金直接来自银行贷款。2008年，全国房地产开发企业到位资金38146.03亿元，其中国内贷款7256.55亿元，利用外资726.33亿元，外商直接投资643.98亿元，自筹资金15081.27亿元，自有资金8688.87亿元，其他途径筹资15081.88亿元，定金及预付款项9286.09亿元。可以看出，在我国房地产业资金来源中，房地产开发企业大量依赖银行贷款。 　　（五）商品房空置率 　　根据《中国统计年鉴》的数据，发现我国1992年到2008年的商品房空置率波动和投资波动具有明显的相关性。但空置率的波动滞后于投资的波动。反过来，空置率也会引导新的投资，但目前在我国指导效果并不是很明显。投资扩张对空置率的反应比投资收缩对空置率的反应要慢一些。 　　（六）心理因素 　　心理因素对房地产经纪波动的影响主要体现在短期的市场波动上，因为房地产投资者或购买者出于对未来房价的预期以及从众行为的影响，他们的行为具有投机性。而时间越长，市场参与者信息沟通越充分，人民的心理变化相对越平稳。因此，心理因素对房地产波动的影响尤为重要。 　　我国房地产波动影响因素实证检验 　　（一）模型的选取与数据说明 　　解释变量选取以下指标：地产投资占固定资产投资的比重；商品房空置面积；人均可支配收入；土地价格；央行法定存款准备金率。被解释变量选取房地产价格指标。 　　（二）研究变量数据说明 　　1.房地产投资占固定资产投资的比重(X1)。房地产投资占固定资产投资比重的大小还与其他行业的固定资产投资额有关，可以有效地削弱内生性问题。