万科南京沿山大道项目可行性研究报告.pptVIP

1号地北邻现状，南邻规划八里路，东邻雨川南路，西邻现状；宗地地表略低于路面，内有部分建筑和农田。 2号地北靠沿山大道，南邻规划八里路，西邻规划财八路，东邻现状；宗地高出地表1米左右，内有批量房屋及果园，植被茂密。 本项目 区域划分（11年1~7月江北各板块成交情况） 纬七路隧道 纬三路隧道（在建） 长江大桥 地铁1号线北延（在建） 地铁3号线北延（在建） 浦口新城核心区（规划） 南京主城 河西北片（龙江） 河西中片 河西奥体 桥北片区 4500套，8200 珠江镇片区 680套，8200 顶山片区 100套，9600 浦珠路 4% * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 市场机会：客户 首置（70-90平成交占比47%）、低端首改（90-120平成交占比34%）为绝对主力 老山有全市客户认可的景观资源，绿城玫瑰园等项目已奠定老山在全市别墅市场的高端位置，客观存在向往山居生活但购买力又有限的改善型客户。 结论：首置及低端首改为市场主流，同时存在标杆性的再改及高端产品，中间产品存在市场机会 2010-2011.6浦口区域上市分产品线（面积口径） 2010-2011.6浦口区域成交分产品线（面积口径） 市场机会：区域内项目套型分析 周边公寓项目成交以两房、三房为绝对主力，户型面积偏经济，140以上的再改类产品稀缺； 除过江隧道旁的江佑柏庭及明发城市广场外，其余项目均以区域客户为主，全市性客户较少； 区域容量有限，销售较好的单个项目年去化量在200套左右。 结论：1. 90平米内三房及140~160平米再改类户型存在市场机会； 2.区域容量有限，要达到快速去化，需跳脱区域竞争，拓展客群范围 　 11年1~7月成交单价 11年1~7月成交套数 60~80 80~90 90~100 100~110 110~120 120~140 140~160 融侨观邸 / / 78两房 95三房 100三房 　 125三房 145、159四房 林景雅园 10000 103 　 88两房 　 101三房 118三房 131四房 　 钱塘望景 8100 144 　 90两房 　 110三房 　 130三房 145~195顶跃 北江豪庭 8100 64 70两房 93两房 103三房 115三房 　 　 江佑柏庭 8900 326 79两房 84两房 98两房 　 115三房 131、139三房 　 明发城市广场 9600 101 　 88两房 95三房 105三房 　 120三房 　 机会一：90内三房 机会二：140~160大户型 市场机会：总价段分析 公寓主力成交价格120万以内，200万以上的再改别墅产成交量也较大，120~200万是断档，存在着市场机会； 珠江镇周边项目两级分化，首置首改项目为绝对主力，约占总供应的90%，依托老山资源的独栋别墅约占总供应的10% 结论：区域内项目两级分化严重，120~200万成交价格段存在市场机会 2010年浦口分总价段成交面积（单位：平方米） 市场机会 市场竞争：价格格局（11年1~7月） 10年纬七路隧道通车后，珠江镇住宅价格跃升，公寓价格由08年的4000跃升至10年的8000，其中纬七路隧道旁的项目价格达9000，珠江镇普通项目8200，个别品质项目成交价近10000元。 结论：板块内产品两级分化，公寓主力成交价格8000，别墅主力成交价格15000~20000 九月森林，独栋，报价25000 林景雅园， 103套，10043 融侨观邸，报价9500 雨山美地，15套，8323 北江豪庭 64套，8108 江佑柏庭 326套，8888 珠江镇中心 钱塘望景花园，144套，8108 自然天城，独栋 无成交，15000 板块内典型项目——江佑铂庭 项目占地10万方，容积率2.2，总建面21万方，主要产品79、93两房，115三房； 项目临近过江隧道，成交客户以本地客户为主，市区客户为辅，但同珠江镇腹地项目相比，市区客户比重较大。10年成交4.5万方，均价7871元/平米，11年1-5月份成交2.1万方。均价8812元/平米。 板块内典型项目——明发城市广场 项目占地12.8万方，容积率1.8，总建面24万方，主要产品90两房、105三房、120三房； 项目位于规划纬中的三路过江通道出口处，未来规划项目周边为区域行政中心；受过奖隧道和自身大规模商业配套刺激，价高较高；成交客户已本地改善型客户为主，10年销售5.5万方，均价9750元/平米，11年1-5月份成交1万方，均价9633元/平米。 板块内典型项目——林景雅园 项目占地13万方，容积率1.6，总建面20.5万方，主要产品120、130三房、少量100三房和88两房； 项目位于珠江