广东嘉美尚城国际营销新策划报告之市场分析部分.pptVIP

二O一O年一月;360度看项目-市场背景研讨;大势研判/宏观政策分析——土地政策;《广东省建筑节能工程施工质量验收规范》该标准强调节能工程施工和验收包括设计文件执行力、进场材料设备质量控制、施工过程质量控制和系统调试与运行检测等四个重点，以实现设计、施工、验收的闭合管理 ;保险巨头千亿险资将入楼市 保监会制定的《保险资金投资不动产试点管理办法》的出台，将最终允许千亿级险资进入不动产领域。10月份正式实施的《保险法》，其中明确保险资金“可投资不动产”，并初步提出投资比例制定为5%。按照08年末保险资金总资产3.34 万亿元计算，保险公司可进入不动产投资领域的保险资金可能在1700亿元左右。; 2009 年以来，随着经济的逐步走稳，09 年国内政策面走势平稳，政策的主调从08 年的下猛药治重病转为09年补细则调内息。 2010年，宏观政策将以“促转变”为主，实行宏观调控、微观维稳的双头鹰政策，遏制高房价是重点，但不会出现类似07年9.27的一刀切政策。;宏观政策总结： 1、房地产消费方面：重大利好政策将不会出台，但会基本延续09年的适度宽松政策；重点将从促进整体好转的”一边倒“转变为鼓励首次、自住购房及抑制投资投机购房双管齐下的”双头鹰“政策； 2、房地产开发方面：开发程序会更加严格，市场会更加规范； 3、金融政策方面：积极的财政政策及适度宽松的货币政策将引导更多资金投向房地产市场，”供应价“三涨局面呈现。 2010年至2011年，房地产总体市场看好，但需警惕房价暴涨。预计未来一段时间内，在宏观调控的作用下，房价将保持温和上涨的局面。;360度看项目-市场背景研讨; 鉴于项目在地理位置上及区域市场的特殊性，本报告将从博罗（石湾）、东莞（石龙）两个区域市场进行分析，从而得出项目的可行方向。;近三年土地供应;第三季度优质用地供求增加，地价溢价明显 ！;土地整体市场;住宅整体市场; 09年1-9月走势分为两个阶段：09年1-5月“供求价”三升及6-9月“供求双降”“价升量跌”.得益于利好政策，前5月刚性需求迅猛释放，“供求价”三升。5月后，市场存货已被迅速消化，新增供应不足，房价持续上涨，市场观望逐渐形成，楼市供求持续双降，唯9月供应井喷，达07年以来月度供应第四。 ;石湾镇; 石龙是 “广东省中心城镇”。全镇共有２２家企业被评为广东省高新技术企业，电子信息制造产业总产值占全镇工业总产值的８０％以上，科技进步对经济发展的贡献率达５６％。 全镇现有工业企业逾千家，规模较大的工厂200多家。全镇共有外商投资企业100多家，其中超过30家日本企业落户石龙，使石龙镇成为日本企业投资密度最集中的地区之一。;项目名称;区域市场分析——石龙房地产市场;佳兆业中央豪门; 09年以来，月度成交量相对平稳，多数月份成交在1.3万平米左右，按 130平米/套计算，每月成交约100套，出货速度一般。但5月、8月、11月分 别形成三个成交小高峰，消化了部分存货。;(2）客户组成及来源 从客户来源看，石龙本地人是主要群体，具有很强的购买力，覆盖不同产品类型与档次；另外，有部分在石龙及周边镇区工作的外商（包括港、台）购买。从客户来源区域看，石龙镇的辐射能力很强；; 对于本项目而言，石龙作为经济强镇，且离项目只有一桥之隔，是本项目重要的客户来源区域。因此，本项目吸引石龙客户置业，须在产品上体现优势、发挥项目的自身特色，利用价格洼地的优势与石龙项目进行差异化的竞争。; 总体上以5月份为分水领，5月之前呈现成交持续上升，以后数月成交持续下降；但市场一直以消化余货为主； 销售价格在7月份以前相对平稳，7月份以后直线上升，但相对穗、深两地，涨幅相对平稳，市场仍以自住需求为住，未形成恐慌性购房及投机性购房； 从上述数据判断，市场已全面恢复，未来总体市场环境良好。;;根据城市交通网络走向，珠三角划分为四条城市发展轴。博罗位于珠江东岸发展轴与东部发展轴之间，从长远发展目标出发，将重点放在解决交通问题、解决功能布局问题、解决可持续发展问题上，为城市的未来提供了完备的硬件支持和政策支持。 ; 博罗自然资源丰富。是广东重要的农产区，拥有近百万亩可耕地，是著名的渔米之乡，优质大米、荔枝、龙眼、柑桔、中国黑糖、红糖、酥醪菜等名扬海内外。改革开放的春风吹绿了博罗，催生了一大批以花卉、水果、蔬菜、生猪、三鸟为主产品的外向型“三高”农业基地和龙头企业，农业不断迈向产业化、现代化。 随着基础设施的日臻完善，投资环境的不断优化，越来越多的商家对博罗情有独钟。目前，已有来自韩国、日本、加拿大、美国、德国、澳大利亚、新加坡、以及港、澳、台等10多个国家和地区的1500多家企业落户博罗，