城投公司和土地一级开发.docx

城投公司与土地一级开发城市投融资部韩啸【摘要】土地一级开发的收益往往相当可观，而且能通过与地方政府利益的捆绑，获得多项政策支持，从而大幅降低一级开发的市场风险。因而，在拥有相关政府资源的前提下，进行土地一级开发往往会给城投公司带来较强的盈利能力。【正文】一、土地一级开发概述土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。土地一级开发商被视为捧着“金饭碗”吃饭，地产行业内甚至有“卖房不如卖地的说法”。土地一级开发商的盈利模式非常清晰，即通过拆迁、土地平整将“生地”变成“熟地”以达到出让标准，待土地通过招拍挂出让后，公司再按照与政府的分成比例获得属于自己的那部分土地出让增值收益。早期的土地一级开发在大多数城市主要是由政府来操作，也有政府委托企业来做，政府负责管理和监督，或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构来做，一般是由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施，在这种情况下，开发企业仅仅是作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%。如果是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。二.城投公司与土地一级开发城投公司是地方政府的投融资平台，肩负着为政府融资推进城市基础设施建设，高效经营政府授权的资产和到期偿还债务三大任务，城投公司在为加快城市建设步伐发挥了重要作用。作为政府投融资平台，各地城投公司肩负的融资压力巨大，特别是偿债压力越来越大，为了增强城投公司的再融资能力，各地政府都在设法为城投公司注入新的资产，培育其自身造血功能。由于城投公司投资领域的特殊性，将相关土地增值收益用于平衡城市基础设施建设投资，是目前各地较普遍的做法。　　城投公司参与土地一级开发，总的来说可以分为两类，一类是政府将土地储备的职能直接赋予城投公司，比如上海、重庆等市政府直接赋予城投公司城建土地储备中心的职能，用土地储备收益来平衡城市建设的资金缺口；另一类是由城投公司受土地储备中心委托，代理进行土地一级开发，同时政府明确该地块实现的土地增值收益定向用于城市基础设施建设项目的投资平衡，城投公司无土地储备职能，相当于土地储备中心的土地一级开发代建单位。2010年9月中，国土资源部一纸土地一级开发的“退出令”落至各地土地整理储备中心。该文件提出，要对土地市场进行专项整治，并明确了主要任务及时间表——在2011年3月底前，土地储备机构必须与其下属和挂靠的从事土地开发相关业务的机构彻底脱钩；各地国土资源部门及所属企事业单位不得直接从事土地一级开发。笔者认为这对城投公司来说是一个很大的机遇。未来一段时期我国城镇化水平将持续提高，在这个背景下，各级政府建设用地的需求将快速增长。地方政府在“退出令”的限制下迫不得已退出土地一级开发，在这样的情况下，本能地会有培植代理人的意向，而城投公司是最好的选择。这是因为一方面政府可以最大限度地影响其具体经营决策行为，另一方面作为股东可分享其经营红利。其实，已经有大量地方城投类公司充当了这一角色，如重庆的“八大投”。三.土地一二级联动开发城市可开发建设土地具有天然的稀缺性，这种情况下，想以低廉的价格大规模拿地、囤地，单独享受土地增值的收益已经越来越难了。在这种情况下，城投公司与地方政府紧密合作，对连片的、大规模的土地进行一级开发、整理，待土地整理成熟后，再通过摘牌挂合法程序，以相对低廉的价格拿地就成为低成本拿地的一个好的办法。具体可以用以下几个模式进行操作：在拿地顺序上做文章。城投公司作为一级开发商，拿自己完成整理的熟地有很多优势，比如在土地出让的顺序上做文章。一般来说，就是最先整理出让位置最佳、具有最大价值的地块。因为整个片区刚开始进行整理，片区整体形象尚未出来，其配套尚无完善、人气尚未开始聚拢，此时出让土地的价值尚未被其他开发商所关注，因此地价也最低，便于一级开发商拿到最低价格、最优价值的土地。而随着一级开发的推进，配套逐渐完善，规划目标逐渐成形，则地价逐渐提升，但最优价值的地块已被一级开发商拿下。收购拟出让地块上的现存企业的股权，累积竞争优势。在一级开发实践中，可以在自己有意向的地块中，有意识地入股一些企业，既有利于拆迁进程，更有利于后期拿地工作。在招拍挂中，当土地已经基本成熟，就可以进行现状出让，这个现状可以是一级开发商所入股的企业尚未搬迁，其他都已经拆迁完毕。那么在出让中，可以要求土地竞得者与企业协商具体拆迁搬迁时间或者费用等，对竞得者形成障碍。