对二手房交易的调查和审核.doc

对二手房交易的调查与审核 、权属审查 律师代理二手房买卖业务，应当审查二手房的权属证明及相关文件，未依法登记取得房地产权证书的，不得买卖；并向房地产交易中心调查核实权利证书及其记载内容的真实性。 2、买卖双方主体资格审查 （1）二手房转让人应当是依法登记取得房地产权证书的二手房权利人。 （2）二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。 （3）二手房属于有限责任公司、股份有限公司的，律师应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件。 （4）二手房属于国有或集体资产的，律师应当审查政府主管部门的批准文件。 3、共有财产审查 共有二手房，律师应当审查有无共有人同意转让的书面证明。 4、权利限制审查 律师应当审查司法机关或者行政机关有无依法裁定，决定查封或者以其他形式限制二手房权利的情况。 5、他项权利设置审查 律师应当审查二手房有无抵押等他项权利设置情况。若有，要审查有无取得抵押权人等他项权利人书面同意买卖的证明。 6、优先购买权审查 （1）共有二手房买卖时，在同等条件下，二手房共有人享有优先购买权。 已经出租的二手房买卖时，在同等条件下，二手房承租人享有优先购买权。 （2）律师应当审查二手房优先购买权人有无放弃优先购买权的证明。律师应合理提示买受人如承租人放弃优先购买权，买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。 7 审查二手房有无下列禁止买卖情形： （1）司法机关和行政机关依法裁定，决定产或者以其他方式限制二手房权利的； 　　（2）依法收回土地使用权的； 　　（3）共有二手房，未经其他共有人书面同意的； 　　（4）权属有争议的； 　　（5）未依法登记领取权属证书的； （6）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的； （7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 8 若是已购公有住房和经济适用住房买卖，还要审查已购公有住房和经济适用住房有无下列禁止买卖情形之一： 　　（1）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的； 　　（2）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的； 　　（3）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的； 　　（4）上市出售后形成新的住房困难的； 　　（5）擅自改变房屋使用性质的； 　　（6）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。 9律师要合理提示当事人买卖的房屋应能保持正常使用功能。超过合理使用年限后若继续使用的，产权人要委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定。 二手房买卖合同 1 合同内容 二手房买卖，应当订立书面形式的房地产买卖合同。律师应当提示二手房买卖当事人可使用《上海市房地产买卖合同》示范文本（登记机构一般要求使用示范文本），也可参照示范文本自行拟订合同条款。自拟合同不得含有免除提供方法定责任、加重对方责任及排除对方权利的内容，自拟合同应具备以下主要内容： （1）买卖当事人的姓名或者名称、住所； （2）二手房的座落地点、面积、四至范围； （3）土地所有权性质、土地使用权获得方式和使用期限； （4）二手房的规划使用性质； （6）房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况； （7）二手房买卖的价格、支付方式和期限； （8）二手房的交付和验收的日期、交付方式； （9）住房户口迁移。 （10）维修基金的处理。 （11）违约责任； （12）争议的解决方式； （13）买卖当事人约定的其他事项。 2 二手房买卖后的土地使用权 　　(1)居住房屋 　　居住房屋出售，占用范围内的国有土地使用权随之转移，土地使用年限应在合同中如实约定。 　　未补交土地出让金的花园住宅出售时，买受人应向市或区县房地局办理国有土地使用权出让手续，补交出让金。 　　(2)非居住房屋 　　该土地使用权以出让方式取得的，出售时占用范围内的国有土地使用权随之转移，土地使用年限应在合同中如实约定。 　　按照法律、法规、规章规定，划拨土地上房地产买卖，买受人应办理土地使用权出让手续，按规定缴纳土地使用权出让金。 　　除上述情况外，《中华人民共和国土地管理法》规定了国有土地租赁和土地使用权作价入股等其他土地有偿使用形式，属此范围的，当事人应在合同中具体约定。 3 集体所有土地上房屋的买卖对象限制 律师应合理提示当事人：集体所有土地上的居住房屋未经依法征用，只能出售给房屋所在地乡（镇）范围内具备居住房屋建设申请条件的个人。非居住房屋只能出售给房屋所在地乡（镇）范围内的集体经济组织或者个体经营者。