中国水电唐山首郡高层发展战略报告(中原)（新版）.pptx

;Analyze System;项目区域：项目位于凤凰新城边缘，距离城市核心车行一刻钟，道路规划较好但尚未完全通达,未来唐山区域核心之一;项目经济指标： 属于凤凰新城区域最高楼层的项目，预计拥有100-140米超高层产品。;东临大里路，南至裕华道，西临友谊路，北至长宁道。大里路、长宁道为城市主干道，裕华道在建中。;交通价值：项目周边交通便利，友谊东辅路与长宁道交汇处不明显，昭示性一般。;配套价值：项目自身及周边都有着丰富且高价值的配套资源，充分的提升了项目的投资以及使用价值。;项目的限制条件;项目属性界定;超高层是什么？;从成本与技术角度：超高层相比普通高层产生了质的变化。;从销售价格角度：无强势景观支持的情况下，超高层与高层价格差别不大，但超高层顶层部分可以实现溢价。;;超高层除了在技术与成本层面比高层要求高，销售价格和高层无任何差别。;项目定位方向;Analyze System;唐山的发展趋势：唐山在环渤海经济圈中由依托京津冀城市带布局升级为平衡发展的的阶段.;唐山的定位:唐山从工业城市向生态城市发展，成为环渤海经济圈中崛起战略的重要角色。;凤凰新城区域——城市的综合公共中心 南湖区域——城市政务中心、生态居住区;唐山经济保持高速增长，GDP总额位居全国领先水平，甚至超越一些省会城市。未来将形成超大经济强盛城市之一。;; 我们来看凤凰新城的现在;交通价值：六条城市动脉，衔接市中心、凤凰新城和丰润三大板块。;居住价值：坐拥凤凰新城CBD核心位置，尊享周边众多高端配套资源。;凤凰新城迎来全面升级阶段，繁华都市若现 【升级】【裂变】成为主旋律…;那么凤凰新城区域的未来将会是什么样的？;凤凰新城不断完善的路网体系，促使凤凰新城快速发展，加速城市商务核心的进程。;凤凰新城规划——以服务京津唐区域为目标，成为唐山市的商务中心、金融中心、总部基地、高科技产业基地。;未来凤凰新城将是新唐山最靓丽的城市名片;唐山的城市商业中心区将构建“一正、两副、两区域”的商业中心格局。 即商业正中心——新华-建设商业中心区； 商业副中心——长宁-建设商业中???区和渤海商业中心区； 区域商业中心区——凤凰新城区域商业中心区和南湖区域商业中心区。;凤凰新城大量的商业项目入市，形成以总部基地为核心的CBD商业中心区。;商圈升级中，高端居住群体是最核心驱动力量,区域将成为高端品质居住区域。;城市升级时代的到来，强烈呼唤 驱动区域升级和 崛起的区域商圈组合;Analyze System;;2010-2011年公寓放量近3000套，去化约1200余套。;2010-2011年毛坯公寓在5700-7000元/平米左右，精装公寓在8000-10000元/平米之间。;未来供应格局：2012年中旬后，市场预售公寓近3000余套，市场存量较大，竞争将会十分激烈。;　;价格分析:各属性项目价格梯度差幅不大，精装公寓均价8000—10000元/㎡ ；毛坯公寓在6000-8000元/平.;去化速度和价格的关系:精装公寓的价格高于毛坯公寓，同时精装公寓月均去化65-70套左右，去化速度要快于毛坯公寓产品,当价格高于9500元/平时，月均去化低于50套。;周边项目户型配比：从典型公寓项目户型配比中30-40平占项目总体户型20-40%； 40-50平占项目总体户型40%， 50-60平占项目总体户型15-20%， 60-70平占项目总体户型10%;户型面积与消化速度关系:从户型面积的去化速度判断，去化速度比较快的产品一房主要集中在50-70平，二房主要集中在80-100平;典型个案选取标准;项目位置;74平米LOFT 优势： 挑空客厅，采光极佳 双卫设计，保证私密 上下分层，抗干扰强 劣势： 主卧室采光较差 空间存在一定浪费;;公寓;面积;;规划效果图 （标清楚公寓、住宅） ;54平米 优势： 功能分区明确 客、卧一体设计，空间阔绰 劣势： 暗卫设计不利通风;;写字楼;【新华贸】公寓户型为50-60平米，精装标准5000元/平米。;;【新华联广场】地处唐山主干道-新华道，项目配套齐全。公寓、MINI office随心转换，宜商宜住。28-103平米精装小户型。;面积;;小结;Q1：本项目做超高层在唐山是否可行？;Analyze System;SWOT分析;项目的档次定位;高层的整体定位;产品定位;户型建议：;户型建议;客户定位;客户群体;项目名称;客户置业以投资类为主，兼顾少量自住人群，且多以区域内生意人及新婚夫妇为主。;72;公寓客户定位; 他们是片区最具消费潜力的人群，他们有着稳定良好的工作，丰厚的收入； 他们对居住有较高的要求，期望在本区域内找到他们理想的居所，档次较高，上班便利，交通方便； 他们追求有品位的生活，他们关注热点与时尚，追求居住和生活的舒畅，仍可前