优派克思苏州工业园区华富产品规划建议.ppt

第一部分 规划方案建议 第二部分 产品深化建议 会所建议 会所建议阐述 主题会所 会所建议 公建会所 泛会所 会所建议阐述 不同的产品要求不同档次的会所：本项目的产品形态相对较多，各种不同形态的产品组合到一起，势必会有着不同的会所功能要求，在会所形象和档次上也要与产品形态相吻合。 不同的客户要求不同档次的会所：面对的客户层也比较宽，别墅客户在心理上不愿意与普通公寓的客户公用一个会所。为了能够快速去化别墅、花园洋房等高端产品，项目必须提供一个高档的会所。 制造酒店式公寓销售的营销话题：酒店式公寓的销售不仅仅依靠低总价的概念，还要依靠一个良好的配套设施来增加项目的亮点，为酒店式公寓设置一个会员式主题会所，让他们在心理上得到一种满足，制造销售的营销话题，加快该产品的去化速度。 结论：为了兼顾不同形态产品相对应的会所档次，不同客户对会所的需求UPCS建议在小区内部规划主题式会所、公建会所、泛会所三种不同层面的会所。 会所建议------主题会所 设置主题会所的目的是：一提升项目的整体形象，提高项目的附加价值，提高项目的整体售价，增加开发商的利润空间；二为别墅产品的高端客户提供一个专属的休闲空间，在心理上满足别墅客户的需求；三是制造酒店公寓的营销话题，增加酒店公寓的去化速度，为开发商快速回笼资金。 在商业区开辟一块专属场所，引进主题式连锁会所，如亚历山大、宝迪等国际知名会所，在满足高端客户基本需求和心理满足的同时引爆住宅的销售。会所中具体设施包括高档的健身房、室内游泳池、高档沙龙等。 体育沙龙，其中布置各高档体育娱乐馆。 包括：保龄球馆，壁 球馆，或者室内网 球馆等等。 休闲沙龙，其中配置各休闲空间。 包括：清音乐吧，红酒交流中心，或者时世财经阅览空间等。 水域沙龙，一水为主题方向，分别设置：简易的水疗馆，SPA馆，屋顶游泳池等，屋顶采用钢架玻璃，以不影响其景观的 通透性，达到真正 的水天相接的景象。 会所建议------公建会所 为了满足普通高层公寓客户的需求，在公建设施中设置普通公建会所，设置一些如棋牌室、桌球、网卡、阅览室等普通会所设施。 公建会所内部设置运动馆，可以布置桌球馆、瑜伽馆、乒乓球馆等。 桌球馆 瑜伽馆 公建会所内部设置棋牌室、阅览室等。 会所建议------泛会所 为了满足小区内老人、儿童的活动游戏需求，建议在小区内部运用绿化组团空间及小高层架空层空间设置滑梯、秋千、翘翘板、踏步器械等普通运动娱乐设施。在小区内部还可以设置半片篮球场、室外游泳池、小型羽毛球 场等。 在项目中引入泛会所概念，将运动设施设置于社区各部，与自然景观融合在一起，以中小尺度的“零件式”形式为住户提供服务。将部分娱乐休闲设施分区设置，使不同年龄、不同爱好的人都有自己的活动空间，利于增进相互感情。 利用高层底层架空层空间设置儿童滑梯，娱乐器械。 主题风格定位 定位条件 ◇项目地块的自然生态环境较好，天然河道贯穿整个项目，利用河道将活水引入到小区的每个角落，形成串联整个小区的水系。 ◇项目位于相城区未来的商业中心，城市化发展使项目拥有了成为城市核心的基础，项目将成为相城区未来的核心区域。 ◇ 本案业态丰富，涵盖了高端的别墅项目，项目的形象比较容易提升；大体量高档次的商业将拉动项目的整体品质，其中商业中的大型广场具备了项目成为市镇中心的硬件条件。 ◇项目客户群面宽比较广，涵盖了大量的中高端客户，他们要求项目能够呈现出其应有高品质。 ◇相城区目前市场上的竞争个案，品质感不强，档次比较弱，本项目要从市场竞争中脱颖而出，就必须拥有较强的品质感。 主题风格定位 异域风情 区域内的产品绝大部分都没有特色可言，UPCS认为本项目要在产品整体形象上与竞争个案形成区隔，形成有特色且价值感高的产品形态，因而导入异域风情的概念，直接凸现出项目的高品质形象。 水乡、生态 本项目切合苏州自有特色风格，结合地块本身的先天条件——活水河道贯穿小区，做其他项目所没有的活水水系。而高端产品衡量的重要指标就是景观。本项目导入“水乡”的概念，与其他竞争个案形成差异，在产品形象上与其他项目拉开档次。 城市中心 项目周边有多个大型的商业项目，且本项目也拥有大量的高档商业，区域将成为相城区未来的城市中心。 定位概念导入 根据报告前面提到的客户需求、市场竞争需要、项目自然条件等客观条件，UPCS建议本项目引入异域风情的水乡风格，把本项目的主题风格定位成： 主题风格定位 东方威尼斯水城 威尼斯印象-----城市印象 闻名于世的水城威尼斯位于意大利东北部亚得里亚海滨，从地图上看，威尼斯仿佛一颗镶嵌在美妙长靴靴